Litiges dans une réunion de copropriété, que faire ?

Litiges dans une réunion de copropriété, que faire ?

Les assemblées générales (AG) sont souvent le miroir de la vie agitée de la société. Entre la gestion personnelle d’un nouvel appartement et ses éventuels travaux, les propriétaires surmenés doivent également assister à des relations parfois conflictuelles avec le syndic en charge. Visite Immo vous emmène dans l’univers bouillonnant de la copropriété.

LES PRINCIPALES DISCORDES DANS UNE AG
Pendant une AG, chaque résolution est votée, adoptée à la majorité
et consignée dans un procès-verbal. À partir du moment où un propriétaire ou son mandataire possède le statut de copropriétaire au sein d’un ensemble de logements, il peut refuser l’assemblée
générale dans son intégralité (suite à des irrégularités de convocation notamment), ou s’opposer à une décision en particulier (la contestant sur le fond ou la forme). Plusieurs étapes sont donc possibles avant que la rénovation de cet escalier de service dans votre immeuble ne soit approuvée contre votre gré. Vous ne l’utilisez jamais, il mène à la cave et n’arrive même pas chez vous au 4e étage ! Vous pouvez aussi exiger de disposer de plusieurs devis pour engager certains travaux. Le manque d’information est un cas fréquent de désaccords lors d’une AG de copropriétaires, tout comme les litiges sur :
- l’urgence des travaux à entreprendre,
- le lancement de la rénovation énergétique, la gestion des sinistres,
- les mises aux normes,
- le remplacement d’équipements vétustes ou encore le contrôle des charges.

UN RECOURS JUDICIAIRE SANS RACCOURCIS ADMINISTRATIFS
Se lancer dans de telles démarches contre le Syndicat des copropriétaires n’est pas sans conséquences et a de lourdes implications sur le plan administratif. Il faudra s’armer nécessairement des conseils d’un avocat et saisir le Tribunal de Grande Instance de votre région dans un délai de 2 mois, calculé à partir de la réception du PV (procès-verbal) de l’assemblée. Prévoyez aussi de longs mois - voire des années - d’attente avant d’obtenir l’autorisation d’engager ces travaux qui vous semblent importants ou de faire annuler un chantier que vous n’approuvez pas. L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 (alinéa 2) indique une contestation possible de l’AG jusqu’à 2 mois après la réception du compte-rendu, par lettre recommandée ou acte d’huissier. Le syndic, de son côté, a 2 mois pour vous envoyer ce PV, dans lequel figureront toutes les décisions votées durant l’AG. Passé ce délai total de 4 mois et sans aucune démarche de la part des copropriétaires, l’AG sera considérée comme valide, même en cas d’irrégularités. Il arrive que suite à une contestation, une nouvelle AG soit organisée pour soumettre de nouveau la proposition à un vote. Elle permet alors de régulariser rapidement une situation conflictuelle.

SE LIBÉRER DE SON SYNDIC SUITE À UNE MAUVAISE GESTION
Un changement de syndic peut intervenir tous les 3 ans et cette question est traitée au cours de l’AG précédant la n du contrat du syndic mandaté. Diverses candidatures sont soumises au vote, selon l’article 25. Avec une majorité absolue, le nouveau syndic est automatiquement élu. En cas d’égalité, le candidat élu est celui qui obtiendra le plus de tantièmes (quote-part de chaque copropriétaire sur la copropriété). Sans majorité absolue et sans tiers des votes, une nouvelle AG est convoquée dans les 3 mois. Dès que le vote est validé, le nouveau syndic prend immédiatement ses fonctions. L’ensemble des documents, des archives et de l’exercice comptable sont communiqués dans le mois suivant cette transition de la copropriété.

UN EXEMPLE DE LITIGE MENANT À UN CHANGEMENT DE SYNDIC
Les litiges sont en augmentation : depuis 2004, le nombre de contentieux des copropriétés porté devant les juridictions du premier degré a augmenté de 30 %, passant de 32 600 à 42 500 entre 2004 et 2014 et selon l’enquête menée en 2016 par le ministère de la Justice.
Madame Courège (Nom modifié), rencontrée devant une agence immobilière, est propriétaire à Villeneuve-d’Ascq. Elle se souvient d’une époque trouble dans son assemblée de copropriétaires.
« La faute était attribuée à un syndic incompétent, avec des comptes mal gérés et une réactivité défaillante » analyse-t- elle. « Les interlocuteurs changeaient constamment sans s’informer des dossiers en cours. » Cette copropriété de bon standing est composée de 48 propriétaires, dans une résidence de deux immeubles. « Finalement, les assemblées générales ne se déroulaient qu’à 50 % des effectifs, par manque d’intérêt et souvent pour s’opposer à ce gestionnaire qui était en place depuis deux ans. » La retraitée avait un avoir de 330 €, trainant depuis plus
d’un an. À chaque relevé de compte, il réapparaissait, non déduit de ses charges, malgré ses nombreux courriels et appels téléphoniques pour régulariser sa situation. Dès le changement de syndic, voté en majorité absolue lors de la dernière AG, son trop-perçu a été payé. « Nous avons fait appel à un syndic familial, beaucoup plus présent et en qui nous avons confiance », conclut la séniore. Elle ne peut s’empêcher de sourire, se souvenant du moment de solitude du représentant de l’ancien syndic, qui a simplement pris son casque de moto et quitté la salle, dans la minute après l’élection de son successeur. Mais malgré une bonne transmission des comptes de la copropriété et la déduction immédiate de son avoir, Madame Courège préfère désormais ne plus être mensualisée et effectuer un virement bancaire à chaque appel de charge.

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