Les avantages fiscaux de l'investissement immobilier

Les avantages fiscaux de l'investissement immobilier

Par Sébastien Hennebique

LE PINEL JUSQU’À 21% DE RÉDUCTION SUR LE PRIX D’ACHAT :
Le dispositif Pinel a été conçu pour encourager l’investissement locatif. Il permet à un contribuable qui achète un bien neuf et qui le loue, d’alléger son impôt sur le revenu. La réduction fiscale est égale à 12% du prix de revient répartie sur six ans si le bien est loué pendant cette durée, de 18% sur neuf ans ou de 21% sur douze ans. Pour être éligible à ce dispositif, le bailleur doit respecter certaines conditions. D’abord, le prix d’achat ne doit pas excéder 5 500 € le mètre carré et le montant total de l’investissement est limité à 300 000 € sans dépasser deux opérations par an.
Ensuite, le bien doit être loué nu, non meublé, et occupé à titre de résidence principale. Le locataire sélectionné doit disposer de ressources limitées qui ne doivent pas excéder un plafond défini par l’Etat. Déterminée selon la zone géographique où se situe le bien, la valeur locative ne doit pas être supérieure à un montant plafond fixé par les pouvoirs publics.
Prenons l’exemple d’un couple marié avec 2 enfants, doté de 3 parts fiscales, et disposant de 68 000 € de revenus annuels imposables. Ce ménage devrait payer de 6000 à 6200 € d’impôts sur le revenu. S’il réalise un investissement en Pinel sur douze ans pour un montant de 300 000 € (frais de notaires inclus), il pourra économiser 6000 € par an pendant neuf ans, puis 3000€ par an pendant trois ans. Soit 21% de réduction sur le prix d’achat.
Pour optimiser ce type d’investissement, mieux vaut privilégier les biens aux surfaces ni trop grandes, ni trop petites pour profiter d’une demande locative régulière. Les appartements situés dans les grandes villes, avec une activité économique dynamique, attirent un large éventail de locataires, personnes seules et couples.

PEUT-ON LOUER LE LOGEMENT À SES ENFANTS ?
Oui, mais il est impératif que les enfants fassent une déclaration fiscale indépendante, car dans le cadre d’un investissement Pinel, la location ne peut être conclue avec un membre du foyer fiscal. Cette règle vaut donc pour les descendants, comme pour les ascendants.

PEUT-ON ACHETER UN APPARTEMENT OU UNE MAISON EN INDIVISION ?
Oui, dans le cadre du dispositif Pinel, lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de sa quote-part du prix de revient.

 

LE CENSI-BOUVARD, POUR LES RÉSIDENCES MEUBLÉES :
La Loi Censi-Bouvard permet aux contribuables français qui réalisent un investissement en résidence meublée neuve, de réduire directement de leur impôt un pourcentage du prix de revient du bien acheté. Elle permet aussi de récupérer la TVA sur le montant de l’investissement, sous réserve d’adopter le statut du Loueur en Meublé Non professionnel (LMNP).
Avec le dispositif Censi-Bouvard, la réduction d’impôt accordée à l’investisseur est égale à 11% du prix d’achat du bien (hors taxe) étalée sur neuf ans, dans la limite d’un montant de 300 000 euros. En contrepartie, le propriétaire s’engage à donner à l’exploitant son bien en location (via un bail commercial) pendant une durée de neuf ans. En Loi Censi-Bouvard, après les neuves premières années de location, vous avez la possibilité de récupérer votre logement pour un usage personnel, de le revendre ou encore de continuer à le louer à l’exploitant. Les biens concernés par ce dispositif sont spécifiques et diffèrent des logements standards.
Sont éligibles au Censi-Bouvard, les logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017. Cet investissement concerne uniquement les résidences meublées suivantes :
- Les résidences de tourisme classées (fin de l’éligibilité 31/12/2017) - Les résidences avec services pour étudiants - Les résidences avec services agréées pour séniors ou handicapées - Les résidences d’accueil et de soins agréées.


3 - LA LOI MALRAUX, POUR LA SAUVEGARDE DU PATRIMOINE HISTORIQUE :
Née en 1962, la défiscalisation Malraux donne droit à une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux de restauration. Ses conditions d’applications mais aussi les avantages fiscaux qu’elle offre ont fortement évoluée depuis son entrée en vigueur. Depuis le 1er janvier 2009, l’avantage fiscal de la loi donne droit à une réduction d’impôt étalée sur la durée des travaux sans jamais dépasser quatre années.
Elle vise les biens immobiliers anciens nécessitant une importante restauration immobilière. Le taux de réduction d’impôt s’élève à 22% du montant des travaux pour un immeuble situé dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP). Ce taux atteint 30% dès lors que l’immeuble se situe dans un secteur sauvegardé. Ces travaux sont plafonnés à hauteur de 100 000 € par an, et la réduction d’impôt annuelle maximale est de 30 000 €.
En contrepartie de cet avantage fiscal, l’investisseur doit louer pendant neuf ans minimum (dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux) le bien nu en tant que résidence principale.

L’offre de ces programmes n’est pas abondante, elle se limite aux Centres Villes Historiques des villes moyennes de province. Rappelons que les travaux réalisés sont plus coûteux que pour des logements classiques, car seuls certains corps de métiers (tailleur de pierres, atelier de ferronnerie, ébéniste, etc.) peuvent reproduire ou restaurer ces immeubles de facture ancienne.


LES SCPI FISCALES, POUR OPTIMISER SA FISCALITÉ EN DOUCEUR :
L’achat de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) fiscales offre aux particuliers des réductions d’impôt non négligeables. Avec ce genre d’investissement l’épargnant n’a aucun souci de gestion locative, contrairement à la détention en direct d’un bien. La société de gestion chargée de piloter la SCPI dotée d’un portefeuille d’immeubles d’habitations s’occupe de tout sans solliciter les détenteurs de ces parts. Cela va des investissements, à la recherche des locataires en passant par l’encaissement des loyers et le paiement des charges (taxes, travaux, etc.). La durée de détention minimale des parts de SCPI est calquée sur celle du dispositif, Pinel, Malraux...


LE DÉFICIT FONCIER, UN DISPOSITIF PAS TOUJOURS CONNU DES PROPRIÉTAIRES :
Il n’entre pas dans le périmètre des niches fiscales classiques. Il permet de faire disparaître vos revenus fonciers, et même de diminuer vos autres revenus imposables jusqu’à 10 700 euros, en plus des autres réductions d’impôt. Pour en bénéficier, vous devez retrancher des loyers perçus les diverses charges liées au(x) bien(s) loué(s). Lorsque celles-ci sont supérieures aux revenus fonciers, on parle alors de déficit foncier. Dans ce cas, le propriétaire peut soustraire ce déficit de ses autres revenus soumis à l’impôt (salaire, dividendes perçus, etc.) dans la limite de 10 700 euros. S’il dépasse ce plafond, le surplus est reportable, dans les mêmes limites annuelles, pendant 10 ans.


BON À SAVOIR :
Les dispositifs de défiscalisation permettent aux investisseurs de contribuer aux besoins locatifs, notamment dans les zones où la demande locative est supérieure à l’offre. Ils sont le complément indispensable aux engagements publics en matière de construction de logements.
Les constructions neuves bénéficient d’une exonération ou d’allègement de la taxe foncière pendant 2 ans. Pour bénéficier de ce coup de pouce, qui court à compter du 1er janvier de l’année suivant celle de la livraison de la construction, vous devez effectuer une déclaration dans les 90 jours de l’achèvement.
Les logements neufs ou les biens achetés en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement) sont soumis à la TVA immobilière. Dans la mesure où la transaction est soumise à cette TVA, l’acheteur bénéficie de frais de notaire réduits. Ils s’élèvent à 2 ou 3 % du prix TTC au lieu de 7 à 8 % pour un logement ancien.

acheter