Résidences étudiantes, un investissement sécurisant

Résidences étudiantes, un investissement sécurisant

Le bac en poche, ils sont des milliers à chercher le studio idéal. Face à la pénurie de logements universitaires, de plus en plus d'étudiants se tournent vers le parc locatif privé. Parmi les biens plébiscités, les résidences étudiantes séduisent pour leur confort et leurs loyers proches de ceux du marché. Mais côté investisseurs, quels sont les atouts de ces nouvelles résidences ?

Une résidence étudiante, c'est quoi ?
La résidence étudiante fait partie de la famille des résidences dites de service, au même titre que les résidences sénior par exemple. Elle doit au moins être occupée par 70 % d'étudiants et proposer au minimum trois des prestations suivantes :
Le petit déjeuner servi en salle de restauration.
Le nettoyage régulier des locaux (studio et parties communes).
Un accueil, même non personnalisé.
La fourniture de linge de maison ou un accès à la laverie.

Un cadre juridique avantageux pour le propriétaire
Côté gestion, la résidence étudiante relève du bail commercial et non du bail d'habitation traditionnel. Concrètement, si vous achetez un studio en résidence étudiante, vous signez un bail commercial de 9 ans. La durée est ferme, le locataire s'engage à louer au minimum 9 ans, vous êtes ainsi assuré de toucher vos loyers durant toute cette période, contrairement à un appartement classique où le locataire peut donner congé à tout moment moyennant un préavis.

Rassurez-vous, l'étudiant n'est pas pieds et mains liés à votre logement. L'un des intérêts du bail commercial en résidence étudiante repose sur le fait que le bail est signé directement avec le gestionnaire de la résidence. Ce dernier loue chacun des studios et gère la sous-location à l’occupant final. Tout au long de son investissement, le propriétaire n’a donc qu’un seul et unique locataire : le gestionnaire de la résidence. C'est d'ailleurs ce dernier qui s’acquitte d’une bonne partie des charges d’entretien et de fonctionnement du bien. Pour limiter les risques et réussir votre investissement, garantissez-vous du sérieux du gestionnaire : Qui est-il ? Est-il solide financièrement ? N'hésitez pas à faire un petit sondage auprès d'autres propriétaires pour vous faire votre propre idée.

Des avantages fiscaux
Investir en résidence étudiante est assimilé à un investissement en LMNP (loueur meublé non professionnel). A ce titre, vous pouvez profiter du dispositif Censi-Bouvard.
Il vous permet de réduire votre impôt sur le revenu à hauteur de 11% du prix HT de votre acquisition (dans la limite du prix de revient du logement d'un montant de 300 000€ HT). La réduction est étalée sur 9 ans. Si le montant de la réduction d'impôt dépasse le montant à payer, celui-ci est reportable 6 ans. Le dispositif vous permet également de récupérer la TVA à l'achèvement de l'immeuble. Sachez tout de même qu'elle est définitivement acquise au bout de 20 ans. Si vous décidez de revendre le logement avant, vous devrez rembourser au prorata des années restantes.

Si vous n'optez pas pour le dispositif Censi-Bouvard, vous pouvez opter pour l'amortissement. Le  statut de loueur meublé est assujetti au régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ce régime permet de déduire les amortissements sur les immobilisations concernant le bien mis en location. Lorsqu’un investisseur établit sa déclaration de revenus BIC, il inscrit à l’actif les revenus de la location et au passif toutes les charges inhérentes au bien (charges d’entretien et réparation, taxe foncières, etc.), les intérêts d’emprunt ainsi que l’amortissement du bien. Cet amortissement porte sur au moins 80 % du montant hors taxes du bien, à répartir sur 20 à 30 ans.


♦ Interview : Olivier Leplat, responsable du service Neuf, SIGLA
Olivier Leplat commercialise actuellement les appartements de la toute nouvelle résidence Passerelle à Villeneuve d'Ascq réalisée par le Groupe Pascal Boulanger, au coeur du campus de Lille. 

A qui se destine ce type d'investissement ?
A toute personne qui veut créer de l'investissement sans avoir à se soucier de la gestion du bien.  L'idée n'est pas de se créer un patrimoine mais plutôt de dégager un complément de revenus. Des personnes âgées qui veulent augmenter leur capital ou un premier placement pour des jeunes par exemple. C'est une solution facile et rassurante car elle garantit les loyers et se révèle actuellement plus avantageuse que des produits bancaires. Le coût d'acquisition est plus faible qu'un appartement classique. Aujourd'hui pour 83 000 euros, vous pouvez acheter un studio dans notre nouvelle résidence de Villeneuve d'Ascq. Avec les avantages fiscaux et les avantages liés au neuf (frais de notaire réduits), ce type investissement devient vraiment intéressant.

Quels conseils donneriez vous pour réussir ce type d'investissement ?
Il faut bien regarder l'emplacement, même si logiquement les promoteurs ne réalisent pas des résidences étudiantes sur n'importe quel secteur. Les campus comme Lille 1 ou Lille 3 à Villeneuve d'Ascq ont beaucoup de potentiels, d'autant que les logements proposés par le CROUS ne sont pas suffisants. Il faut également bien se renseigner sur le gestionnaire qui sera en réalité votre locataire. Chez Pascal Boulanger Réalisations, nous assurons également la gestion, cela rassure beaucoup nos clients. Ils n'ont guère à se soucier de la fiabilité de l'exploitant.

La résidence Passerelle sera opérationnelle dès septembre, quels sont ses atouts ?
Avant tout, elle se situe au coeur du campus de Lille 1, Villeneuve d'Ascq concentre la majorité de la population étudiante à Lille. C'est donc un investissement fiable. Le bail commercial ferme de 9 ans que vous signez avec SIGLA (Groupe Pascal Boulanger) vous garantit vos loyers, la gestion de votre bien et la mise en place des locataires. A cela s'ajoute toute une série d'avantages fiscaux.
Côté étudiants, la résidence propose de nombreux services en plus des services obligatoires, comme l'accès internet haut débit, un local vélo, des parkings, un ascenseur. Conviviale, elle dispose de 60 appartements et reste donc à taille humaine. C'est rassurant à la fois pour les parents et pour l'étudiant qui a envie de faire des connaissances rapidement.

Dossier réalisé par Ludivine Fasseu

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