Investir dans l’immobilier à Lille sans se ruiner : Les bons quartiers

En 2004, Lille devint capitale européenne de la culture et son succès en surprit plus d’un. La ville depuis a radicalement changé d’image et nul n’y voit encore une provinciale sans attrait. Bien au contraire !

Cité jeune grâce à ses universités, ville dynamique grâce à ses entreprises, notamment dans le tertiaire, métropole pleinement européenne grâce à sa proximité avec la frontière belge, Lille possède bien des atouts, et plus encore. La métamorphose spectaculaire du Vieux-Lille fait mentir tous ceux qui ne voient dans le Nord que des centres urbains sans grâce, vestiges de la révolution industrielle. Nous ne sommes plus au XIXe siècle et certains quartiers de la capitale des Flandres font figure de petits paradis pour les promoteurs, quand d’autres voient défiler des flots de touristes tout au long de l’année, autant de preuves de l’étonnante vitalité lilloise.

Au fil de la Deûle

Wazemmes, Fives, Moulins, Vauban, République… Lille est une succession de villages, populaires ou discrètement bourgeois, cosmopolites, cossus ou estudiantins. Si la réputation (chic et chère) du Vieux-Lille n’est plus à faire, l’investisseur ayant mis le cap au nord aura peut-être un peu de mal à s’y retrouver s’il souhaite réaliser de bonnes affaires immobilières dans le reste de la métropole.

Commençons par la bonne nouvelle : a priori, aucun quartier lillois n’est franchement sinistré. A côté de secteurs qui font office de véritables locomotives, d’autres sont un peu plus à la traîne pour le moment, mais les perspectives d’avenir sont prometteuses. Point de naufrage en vue, mais bel et bien des renaissances. Et autant d’aubaines autant pour les ménages que pour les promoteurs…

Comme son nom l’atteste (« L’isle », en vieux français), Lille est une ville où l’élément aquatique joue un rôle important. Avec l’avenue du Peuple Belge remise en eau par la volonté de Martine Aubry, la dénomination originelle de la commune va prendre encore un peu plus de sens. On avait presque oublié l’importance de l’eau dans le développement de Lille, pourtant dotée d’un port fluvial parmi les plus grands de France. L’eau fut un élément essentiel pour l’essor industriel de la cité, son rôle se révèle tout aussi fondamental dans le renouveau actuel de certains secteurs.

A titre d’exemple, l’aménagement des rives de la Haute-Deûle bouleverse quelque peu les alentours d’Euratechnologies et le quartier, voisin, des Bois-Blancs. Pour mémoire, Euratechnologies est ce pôle dédié aux technologies de l’information et des communications, inauguré en 2009 dans les murs de l’ancienne entreprise Blan-Lafont. Conséquence directe de cette implantation : un marché immobilier qui se réveille ! Un nouveau quartier voit le jour, avec des logements, des équipements et bien sûr des activités économiques centrées autour d’Euratechnologies. Et ce n’est pas fini, avec la création d’un port de plaisance. A proximité, les Bois-Blancs en profitent et voient arriver une population composée de métropolitains en quête d'une bonne affaire et de salariés d’Euratechnologies. Pour certains notaires lillois, ce quartier représente une promesse d’avenir où les acquéreurs potentiels peuvent investir en confiance. A long terme, pensent-ils, les prix de l’immobilier s’en ressentiront et des plus-values intéressantes pourront être réalisées. Un peu de patience, donc, avant le commencement de la richesse !

Fives : ça va bâtir !

Autre projet séduisant, autre friche industrielle porteuse de promesses : cela s’agite autour des dix-sept hectares laissés par l’usine de Fives-Cail-Babcock. Autour du chantier, un quartier populaire, celui de Fives-Hellemmes, qui jouait à la belle endormie à la périphérie est de Lille. Les promoteurs se tournent désormais vers ce secteur, qui comprendra la nouvelle Bourse du Travail (située autrefois rue Barthélemy-Delespaul), le lycée hôtelier Michel Servet (qui aura quitté entretemps Vauban-Esquermes), et la nouvelle piscine intercommunale Lille-Hellemmes entourée d’un parc de sept hectares.

Le programme neuf comprend des maisons individuelles et des appartements. L’architecte Djamel Klouche, en charge du projet FCB, a conçu près d’un millier de logements en accession à la propriété ou en location. Mais ce n’est pas tout. Les professionnels du quartier ont le sourire aux lèvres et assurent que la demande ne cesse d’augmenter dans ce quartier. Une nouvelle place, des crèches, des commerces, et espère-t-on, des ateliers d’artistes sont attendus avec impatience. Le stationnement n’a pas été oublié avec un millier de nouvelles places de parking organisées en silos dans une ancienne halle, auxquelles vont s’ajouter 200 autres en sous-sol. Le tout sera végétalisé. Le but est d’implanter un éco-quartier de pointe, avec un jardin d’eau et une part belle faite aux piétons grâce à un passage couvert qui traversera le site de l’ancienne usine.

Pour profiter des aubaines, il faut aller chasser les occasions dans ce quartier bien desservi par une ligne de métro, comportant (pour l’instant) peu de maisons bourgeoises mais de très nombreuses petites surfaces pour étudiants ou en colocation. Le « produit type » de Fives, c’est l’immeuble que l’on divise après rénovation, susceptible d’attirer bon nombre d’investisseurs. En attendant une plus-value substantielle, ce sont les loyers qui arrondissent les fins de mois de certains ! Ne pas négliger pour autant les petites maisons de briques tellement typiques, souvent avec jardin, encore très abordables. A rénover ou en bon état, elles ne restent en général pas très longtemps sur le marché…

Moulins redémarre

Comme le montrent ces deux exemples, la réhabilitation d’un quartier à Lille passe le plus souvent par la transformation d’espaces déjà construits sans faire table rase des anciens bâtiments. Cette même philosophie a guidé la requalification du parc urbain Jean-Baptiste Lebas et la sauvegarde de la gare Saint-Sauveur, devenu haut lieu culturel de la métropole nordiste. Un peu plus au sud se trouve le quartier de Moulins, où l’implantation de la fac de droit (Lille II) dans une ancienne friche textile et l’installation de Sciences-Po Lille dans les murs d’une vieille filature ont attiré une population étudiante plutôt dense vers le milieu des années 90.

Evidemment, Moulins n’a pas le standing, loin s’en faut, des quartiers huppés que sont Vauban et le Vieux-Lille, et le quartier n’est pas aussi coté que son voisin Wazemmes, très prisé des jeunes « bobos ». Mais le quartier n’est plus négligé par les acheteurs comme il l’a pu l’être encore récemment. Les biens en bon état font le bonheur des primo-accédants, d’autant que l’offre est complète, depuis le studio jusqu’à la petite maison de 60 m², en passant par le T3. Les amateurs de maisons bourgeoises se rabattent quant à eux sur le quartier Saint-Michel, tout proche. Il n’est pas rare que de grandes demeures soient divisées en plusieurs appartements pour répondre à la demande locative.

Cela dit, il ne faut pas craindre les travaux pour valoriser un achat dans ce quartier. L’habitude de couvrir les cours intérieures a longtemps sévi et il faut parfois démolir un peu pour dégager un patio à ciel ouvert ou aménager une pièce supplémentaire. Certains logements sont réellement vétustes. Mais le jeu en vaut la chandelle…

Il est très probable que ce n’est qu’un début. Le secteur va sans doute profiter de la dynamique d’Euralille, ce quartier d’affaires jouxtant les gares ferroviaires, que la municipalité entend dupliquer autour de la porte de Valenciennes. Une autre « petite Défense » au sud de Lille ? A suivre ! La première phase de travaux a vu 360 logements sortir de terre en 2010-2011…

Du neuf avec de l’ancien

Mais la métropole lilloise est semble-t-il en perpétuel mouvement. Le Grand Projet Urbain (GPU) adopté en 2006 suit son cours, contribuant largement à l’amélioration du cadre de vie général et permettant la construction de nouveaux équipements et d’espaces publics.

Le meilleur exemple de réaménagement se trouve une fois franchies l’autoroute et les voies ferrées au sud de Lille. Autrefois zone d'activité industrielle, ce quartier souffrait d’isolement et ne possédait plus aucun commerce. Ce secteur d'une centaine d’hectares à la croisée future du TGV et du tram-train est en pleine fièvre immobilière : ici et là, on réhabilite, on construit du neuf. À l’instar de la friche Fives-Cail-Babcock, le secteur comportera commerces et équipements publics. Si Lille-Sud ressemble encore à une mosaïque hétérogène d’où les problèmes sociaux ne sont pas exclus, c’est un quartier dont l’évolution ne peut être que favorable, à tous points de vue. Les annonces immobilières devraient bientôt fleurir…

Plus surprenant, Science-Po Lille, après une quinzaine d’années passées rue de Trévise, va encore bouger pour aller à la reconquête de la rue Angellier, à deux pas de la place de la République. L’ancienne filature du quartier de Moulins est devenue malheureusement trop étroite pour un IEP victime de son succès. Et voilà comment boucler la boucle, puisqu’il s’agit de réinvestir les anciens locaux de la fac de lettres partie depuis des décennies à Villeneuve d’Ascq. De quoi envisager le retour d’un « quartier latin » à deux pas du musée des Beaux-Arts de Lille. Un petit coup de jeune en perspective dans ce secteur proche du centre ?

Du reste, Lille n’est pas seule concernée par la rénovation urbaine. Neuf communes limitrophes se sont engagées dans un projet de rénovation urbaine : Armentières, Hem, Lambersart, Lys-lez-Lannoy, Mons-en-Barœul, Roubaix, Tourcoing, Villeneuve-d’Ascq et Wattrelos. Il s’agit la plupart du temps d’associer réhabilitation d’équipements ou de logements et développement économique. Tous ces quartiers ont en commun un très grand soin apporté à la préservation de l’environnement, avec des systèmes de récupération des eaux de pluie, des maisons aux normes BBC, et parfois des installations de panneaux solaires, des toitures végétalisées…

Si la réhabilitation des anciennes usines, véritables lieux de mémoire, est très à la mode (il faut avouer qu’il y a de quoi faire dans ces villes au passé industriel !), le quartier de l’Union, reliant Roubaix, Tourcoing et Wattrelos, est quant à lui reparti de zéro. Il s’agit rien moins que de réinventer tout un bout de ville à relier au tissu urbain déjà existant. Les travaux ont débuté en 2007 et doivent s’étaler sur quinze ans, avec notamment un programme de construction de 1 400 logements neufs. Qu’ils soient individuels ou collectifs, ces logements seront proposés soit à l’achat, soit à la location (avec 30 % de l’ensemble des lots consacré à l’habitat social locatif). Ce quartier sera aussi très écologique, comme tous ses « petits frères ». Cela fait bien sûr encore un endroit à surveiller pour les investisseurs ! Qu’on se le dise : le temps est au beau fixe sur le marché immobilier de la métropole lilloise, et il risque de durer…

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