L'attentisme de mise

La propagation de l’épidémie du Covid-19 a grippé la France et le monde entier dans une crise sanitaire sans précédent, impactant tous les secteurs d’activités. L’immobilier tertiaire n’a pas échappé à la tornade. Le coup de frein imposé par la crise a eu pour conséquence directe un net ralentissement des transactions. Avec près de 555 000 m² commercialisés au cours du premier semestre 2020, le marché des bureaux en région1 s’affiche en retrait de 43% par rapport au premier semestre 2019. La situation devrait cependant commencer à s’améliorer à partir du deuxième semestre, pour arriver à une demande placée pour l’ensemble de l’année 2020 située autour de 1 150 000 m², soit une baisse de 40% par rapport à 2019 et de 32% par rapport à la moyenne des cinq dernières années (1 700 000 m²), précise Jean-Laurent de La Prade, directeur général adjoint de BNP Paribas Real Estate Transaction France, par voie de communiqué.
Sur la métropole lilloise, le marché des bureaux était porteur avant le Covid, avec des courbes d’investissement assez hautes, de belles transactions et des ventes en blanc. Mais c’était sans compter l’effet confinement venu casser cet élan, causant incertitudes et inquiétudes côté utilisateurs d’un point de vue économique. “Le marché des bureaux se portait bien. Nous venons de vivre trois années exceptionnelles, au-delà des 200 000 m² transactés, positionnant Lille en deuxième rang derrière Lyon en termes de volumes de marché. Il faut dire aussi qu’avec des loyers plutôt modérés, le territoire reste une place où il fait bon investir”, explique Adrien Commin, directeur de développement chez Vinci Immobilier.

Le temps de la réflexion

Rupture de pourparlers, investisseurs craintifs, ralentissement des prises à bail de surfaces inférieures à 1 000 m²... Il vasans dire que l’effet Covid a bel et bien bouleversé la donne, notamment d’un point de vue économique. Les promoteurs s’accordent ainsi à dire que 2020 sera sans nul doute en-deçà des années précédentes. Et pour cause : “Les investisseurs craignent d’une part que l’économie réelle ne soit impactée, d’autre part que les immeubles achetés à blanc ne trouvent pas preneur”, affirme Amaury Graffin, directeur immobilier chez KIC (Kieken Immobilier Construction). Un tableau pas tout à fait réjouissant de prime abord, mais pas non plus totalement noir. Première bonne nouvelle ? Lille maintient la deuxième place sur le podium avec 78 000 m² transactés au cours de ce premier semestre.
La seconde ? Côté promoteurs et investisseurs, les chantiers se poursuivent. Chez Aventim, par exemple, aucune opération n’a été annulée. “Certes, tous les voyants ne sont pas au vert, et l’on se doit de rester vigilants sur les prises de positions des entreprises, notamment celles qui sont à géométrie variable. Chez certaines d’entre elles, dont les grands groupes, les réflexions vont être plus longues. Mais pour l’heure, pas de volonté de déménager”, assure Frédéric Flo, le directeur régional Hauts- de-France. Même son de cloche pour Adrien Commin. “Les deals en cours se poursuivent. Les entreprises qui avaient un projet de déménagement avant la crise iront jusqu’à l’aboutissement. Quant à celles qui étaient en réflexion, elles se recentrent désormais sur leurs activités, se laissant plus de temps et repoussent, pour ainsi dire, leurs projets.”

Vers un immobilier tertiaire durable, résilient et vert

La crise sanitaire a entraîné son lot de perturbations, avec un impact majeur à prévoir notamment sur le bâti. Avec l’essor du télétravail, nombreuses sont les entreprises à envisager de réduire leurs surfaces de bureaux, en raison de l’absence des salariés sur site. En effet, les grands immeubles pourraient avoir de plus en plus de mal à séduire investisseurs et locataires. Sans mentionner le caractère obsolète de ces bâtiments sur le plan thermique. Un point qui semble néanmoins réjouir les promoteurs ! “Le tertiaire suit une certaine évolution de la société. La prise de conscience environnementale a entraîné la multiplication des certifications et des labels comme celui du BREEAM2. Il va donc y avoir des phénomènes de restructuration et de réhabilitation, ce qui est fort encourageant pour nous promoteurs puisque nous allons continuer de proposer des bâtiments tertiaires économes et propres”, s’avance Amaury Graffin.
Parce qu’à l’ère post-Covid, il devient impératif de se poser la question d’un immobilier plus “durable, résilient et vert” qui répond à la fois aux problématiques environnementales que sociales et économiques. En effet, les occupants sont d’ores et déjà à la recherche de bureaux plus sains, offrant ainsi une meilleure qualité de l’air, des espaces conforts et des économies d’énergie importantes. Pour Justine Wibaux, directrice communication au sein du promoteur- aménageur Aventim, la construction bois est déjà une première réponse. “Nous croyons au retour du bois et de sa valeur ajoutée dans le bâtiment, au-delà même de l’ambiance et de la chaleur que procure ce noble matériau. Nous agissons chez Aventim pour un bien-être durable, tant sur le plan logistique que sur celui des performances.”

Changement de paradigme

Pour l’ensemble des professionnels du secteur, la crise sanitaire liée au Covid-19 aura surtout permis d’accélérer les tendances, agissant ainsi comme un véritable révélateur à toutes les échelles. Avec la quasi généralisation du télétravail en période de confinement, nombreuses sont les entreprises à s’être montrées agiles, prenant conscience de son bon fonctionnement pour la plupart des salariés. Ces derniers ont d’ailleurs apprécié la souplesse des horaires, du temps de trajet gagné et l’autonomie dans leur travail. Alors, quels espaces de travail pour demain ? Les open-space et le flex-office ont-ils encore leur place ? Le Covid-19 sonnera-t-il le glas du bureau tel que nous le connaissons aujourd’hui ? Jusqu’où les politiques d’organisation du travail tertiaire ont-elles changer ? Si ces questions sont sur toutes les lèvres, les pistes de réflexion vont bon train. “La crisenous a fait gagner 5 à 10 ans. Nous assistons vraisemblablement à une mutation sociétale vers de nouveaux modesde travail significativement hybrides, mariant de manière encore plus accrue le virtuel et le physique, le présentielet le distanciel”, explique Olivier Cros, directeur Workplace Strategy au sein de CBRE France, dans un communiqué.

Le "meet" au service du "work"

En effet, si ces nouvelles formes d’organisation en interne générées par le télétravail ont globalement fait leur preuve et prouvé leur efficacité, notamment en termes de productivité – du moins pour les entreprises dont le système informatique est fiable et flexible et à l’inverse que l’espace de travail à domicile est adapté –, le besoin d’interaction sociale s’est fait vivement ressentir pour la plupart. “Le bureau physique ne disparaîtra pas. Il deviendra le lieu des échanges et de la rencontre. Il est important de conserver ce lien social et de rassembler autour de cet effet ‘machine à café’. Car le business né de la rencontre informelle entre collègues. D’une façon ou d’une autre, la tendance était déjà amorcée. Cela a renforcé ce vers quoi nous tendions déjà bien avant le Covid. C’est-à-dire des bureaux qui ne seront plus seulement dédiés à des postes de travail fixes mais qui deviendront plus flexibles, plus hybrides”, argue Adrien Commin.

Reprendre les codes de l'hôtellerie

À la sortie du confinement, l’enjeu était de trouver des solutions d’aménagement à court terme pour appliquer les mesures sanitaires et respecter les gestes barrières. Aménageurs, fabricants, space planners et plus largement tous les acteurs du marché ont ainsi redoublé d’ingéniosité pour proposer du mobilier 100% modulable ou des cloisons en plexiglas. Plusieurs guides de bonnes pratiques – comme celui de Deskeo3 – ont également été réalisés pour préparer au mieux les équipes à leur retour au bureau. Cependant, ces solutions – aussi efficaces soient-elles – permettent de parer surtout à l’urgence. Et même si elles doivent se poursuivre au quotidien, il convient de réfléchir à une transformation en profondeur des espaces sur le long terme.
Si le modèle Google a longtemps séduit les entreprises, faisant de l’open-space le graal des utilisateurs, celui-ci semble avoir atteint ses limites. Synonyme d’inconfort, parfois vécu comme une contrainte, ce modèle ne correspond plus aux attentes des collaborateurs. “C’est pourquoi chez Vinci, nous souhaitons proposer des modules intermédiaires, plus flexibles et aménageables, en adéquation avec les mesures sanitaires”, souligne le directeur de développement. “Notre rôle est de concevoir des bureaux où l’on prend plaisir à se retrouver. Pour ce faire, nous nous inspirons beaucoup des codes du logement ou de l’hôtellerie, avec un accueil, de la restauration et des services.”
L’objectif à terme ? Se rendre moins souvent au bureau mais s’y sentir mieux. Mais quid de la sécurité une fois sur place ? “La circulation au sein même des espaces doit, elle aussi, être repensée. Ne serait-ce que pour multiplier les passages sans pour autant se laisser piéger par les flux”, souligne Justine Wibaux. “Les digicodes risquent également de disparaître ainsi que les interrupteurs. On imagine facilement un détecteur de présence qui allumerait la lumière automatiquement. D’une part, cela représente une précaution sanitaire, et d’autre part, cela contribuera à réduire les consommations d’énergie au sein de l’immeuble”, poursuit-elle.

Redonner de la valeur au travail

De nombreuses études l’attestent : des bureaux bien conçus et optimisés produisent des effets positifs non seulement sur le bien-être des salariés mais aussi sur leur productivité. Pour Amaury Graffin, l’enjeu est d’offrir une meilleure expérience du travail. “La première chose que les collaborateurs veulent retrouver en se rendant au bureau est bien évidemment leurs collègues. À mon sens, ce qui fera la différence à l’avenir et donnera l’envie de retourner au bureau, ce sont les services. Des salles de détente, de sport, des espaces de rencontres... Il faut repenser les espaces intérieurs différemment. Demain, nous n’achèterons plus de la pierre mais un concept. L’aspect architectural n’est plus important.” La qualité d’usage prime donc à celle du plateau. Pour Justine Wibaux, il s’agit avant tout de redonner de la valeur au travail. “Chez Aventim, noussommes convaincus que les bureaux sont des outils qui servent la performance de l’entreprise. C’est pourquoi passer au télétravail à 100%, nous n’y croyons pas. Cela crée de l’isolement et rompt le lien social. Il y a un effet d’appartenance à venir au travail. Il faut préserver l’image de marque”. Ici, l’humain est plus que jamais au cœur des réflexions : la culture de l’entreprise doit être un levier pour accompagner les équipes et leur permettre de s’engager.

Valoriser les espaces extérieurs

À l’instar du marché résidentiel, la localisation des lieux de travail reste un critère évident. Il y a ceux qui plaident en faveur d’un emplacement à proximité du domicile et des commerces, d’autres qui recherchent des zones plus excentrées de la métropole et dans ce cas “pourvu que les bureaux soient atypiques”, commente Frédéric Flo. Il semblerait aussi que la vague verte déferle sur l’immobilier tertiaire : en effet, de plus en plus de groupes et PME souhaitent se créer une image verte pour leurs sièges. “Nous avons eu des demandes en ce sens, y compris en milieu urbain”. Chez Aventim, cela se traduit par la création de terrasses généreuses, de parcs et cœurs d’îlot paysagers pour “apporter ce côté nature tant apprécié des collaborateurs”. C’est d’ailleurs dans cet esprit que l’aménageur et promoteur a développé l’une de ses opérations à Villeneuve d’Ascq au sein du parc de la Borne de l’Espoir. Dans le détail, un premier bâtiment amiral de 16 700 m² – et dont la conception est 75% en bois – baptisé le “Hope” qui offrira des bureaux, et un second de 2 000 m² la “Pépite” qui fournira services et commerces aux travailleurs. “Ce projet a pour but de mixer une activité tertiaire forte en synergie avec l’offre commerciale existante et requalifiée pour recréer un lieu de vie et de travail, avec une attention particulière au traitement paysager.”

Mixer les usages

Autre tendance qui se dessine : la mixité des usages, que ce soit à l’échelle d’un immeuble tertiaire ou d’un quartier. En effet, les zones dédiées exclusivement aux activités tertiaires sont en passe de disparaître. Aujourd’hui, l’heure est à la construction de ces bâtiments hybrides qui accueillent aussi bien des bureaux que des commerces, services, équipements publics ou encore résidentiel. “Le bureau de demain s’ouvrira davantage vers l’extérieur avec une mutualisation des moyens comme une cafétéria partagée à l’échelle d’un quartier”, assure Adrien Commin. En témoigne le projet du 31 rue de Béthune à Lille – porté par Vinci Immobilier – qui regroupera d’ici le premier trimestre 2021, des bureaux, des commerces, des enseignes de loisirset de la restauration. “Désormais, le tout-bureau ne séduit plus. Les utilisateurs souhaitent évoluer dans un environnement mixteet avoir tout à portée de main. Il y a une vraie attente là-dessus.” C’est aussi dans cette logique que s’inscrit l’opération Wenov – également développée par Vinci Immobilier – avec cette fois-ci 17 000 m² dédiés aux bureaux, une résidence étudiantede 120 chambres ainsi que des commerces de proximité, le tout au cœur d’Euratechnologies. Actuellement en chantier, le projetsera livré d’ici la fin d’année. Non loin de là s’érigera le projet Meet Up – signé Aventim : un écosystème stimulant de 7 050 m² au cœur d’un réseau de start-ups et de jeunes entreprises. Ici, tout a été conçu pour répondre aux nouveaux modes de travail, et avec, les nouveaux espaces à intégrer (phone box, salle zen, salle de sport, salle plénière et salles de réunion). Bien pensés, les espaces partagés propulseront les entreprises dans une ambiance dynamique, conviviale et collaborative d’ici fin 2022, date à laquelle la livraison est prévue.