Onde de choc

Un volume de transactions record, des taux d’emprunt au plus bas, des prix de vente en hausse, de bons rendements locatifs et une confiance des ménages retrouvée. Fin 2019, le marché immobilier neuf affiche un bel alignement des planètes. Une dynamique certaine et encourageante pour 2020, qui démarre alors sous les meilleurs auspices. Parce que toutes les conditions – ou presque – sont réunies pour faire de ce synopsis un joli happy ending. Seulement voilà : rien ne se passera comme prévu. Du jour au lendemain, un virus appelé Covid-19 – provoqué par le coronavirus SARS- CoV-2 – ravage tout sur son passage, provoquant un cataclysme d’une ampleur inédite. Le monde est alors plongé dans une crise sanitaire et sociale sans précédent. Très vite, le bilan des pertes humaines s’alourdit, la facture économique aussi. La société se retrouve embarquée dans une spirale infernale qui la dépasse complètement. Pour le secteur de l’immobilier neuf, l’impact du choc se traduit par un coup d’arrêt brutal et violent.
“Avant la crise, on était sur une année 2020 qui se profilait plutôt bien, dans la continuité de celle de 2019 et ce malgré le scrutin municipal”, souligne Philippe Depasse, directeur général de Projectim et président de la Fédération des promoteurs (FPI) Hauts-de-France. D’un marché plutôt dynamique en janvier et février, l’activité immobilière se met sur pause le 17 mars dernier. “Force est de constater que les mesures de confinement ont impacté l’ensemble de la profession. Fin mars, 95% des chantiers de logements collectifs étaient à l’arrêt, entraînant ainsi des retards sur les livraisons.” Climat anxiogène oblige, l’appétit des ménages est mis à rude épreuve pendant cette période. Résultat, début avril, les réservations des logements neufs sont divisées par dix, par rapport à la même période un an plus tôt, selon les chiffres publiés par le Centre d’Étude de la Conjoncture Immobilière (CECIM).

Après le gel du confinement, la reprise

Dans le cadre de la loi d’urgence sanitaire décrétée par le gouvernement et prolongée jusqu’au mois de juillet, l’examen des permis de construire avait notamment été gelé, provoquant de vives réactions chez les acteurs du BTP et des promoteurs. Neuf fédérations professionnelles, dont la FPI, avaient ainsi demandé la révision de ladite ordonnance pour “réduire son impact calendaire [...], poursuivre les délivrances des autorisations d’urbanisme et enfin, renforcer les services instructeurs dès la sortie de crise pour éviter le rallongement des délais d’étude et la demande de pièces complémentaires”. Face à cette levéede boucliers, le gouvernement a annoncé une reprise au 24 mai pour les délais d’urbanisme, d’aménagement et de construction, indépendamment de la prolongation de l’état d’urgence sanitaire. “Un soulagement”, s’est félicité Philippe Depasse. Cette modification des délais a pour objectif de relancer rapidement l’activité économique du secteur.
La reprise des chantiers du BTP – filière qui rassemble près de deux millions de salariés et représente 11% du PIB national – est un enjeu majeur pour le gouvernement. Après un sommeil en marche forcée et deux mois de paralysie, “les trois quarts des chantiers ont enfin pu reprendre dans le respect des consignes sanitaires”, a annoncé fin mai Alexandra François- Cuxac, présidente de la FPI, à l’antenne du Grand rendez-vous de l’immobilier produit par Capital et Radio Immo. Une reprise certes mais qui ne tourne pas encore à plein régime. Et pour cause : “En plus des mesures d’hygiène et de sécurité à respecter sur les chantiers, tous les corps de métiers ne peuvent plus intervenir en même temps. On estime à 10% la perte de rendement des entreprises. Il faut également s’attendre à un allongement probable des délais de livraison des programmes immobiliers”, rapporte Vincent Catrice, directeur chez Dubois Promotion. De son côté, Thierry Geffroy, directeur Nord-Ouest chez Bouygues Immobilier assure que les chantiers du groupe ont tous repris “en pleine sécurité”.

Confiance mais appel à la prudence

Après la pluie, le beau temps. À en croire l’adage, le secteur de l’immobilier pourrait connaître des lendemains heureux. Certes, la reprise s’amorce, mais il ne faudrait pas aller trop vite en besogne. Si la crise financière de 2008 avait provoqué une chute des transactions de 30%, beaucoup d’incertitudes pèsent désormais sur le marché immobilier résidentiel. À quoi ressemblera l’après-Covid ? Quelles séquelles ? Faut-il craindre une récession économique ? Les prix des biens vont-ils augmenter soudainement, ou à l’inverse baisser ? S’il est encore tôt pour mesurer avec précision les conséquences, les répercussions ne seront toutefois pas comparables à celles causées par l’éclatement de la bulle douze ans plus tôt. En effet, les professionnels s’accordent sur le fait qu’il est peu probable que les taux d’emprunt repartent sévèrement à la hausse. En revanche, un autre doute plane. “Les pertes d’emploi qui s’intensifient dans tous les secteurs, les situations de chômage partiel et les baisses des revenus vont forcément impacter le marché et donc restreindre le nombre de potentiels acquéreurs”, remarque Vincent Catrice, directeur chez Dubois Promotion.
Pour Stéphane Mazuy, directeur régional Nord Champagne Picardie chez Vinci Immobilier, pas question de tomber dans un certain pessimisme ambiant. “Même si les taux de crédit remontent légèrement, l’immobilier reste une solide valeur refuge. Ceux, par exemple, qui avaient entamé leurs démarches pour un projet immobilier avant la crise, demeurent encore présents aujourd’hui.” Pas de crainte non plus pour Thierry Geffroy. Le directeur Nord-Ouest de Bouygues Immobilier se montre même plutôt confiant. “Le rythme de croisière sera affaibli par rapport aux années précédentes mais les chiffres ne seront pas catastrophiques, il faut rester raisonnablement positif. Nous avons eu peu de désistement sur nos réservations, ce qui nous conforte dans la bonne santé du marché et surtout la demande.” Même son de cloche pour Cédrick Delelis, présidentdu directoire chez KIC (Kieken Immobilier Construction) qui argue notamment un “secteur assez résistant et résilient”. Difficile donc de se projeter quant aux retombées économiques sur le marché tant la prudence est de mise. Mais une chose est sûre : le nombre de transactions sera en deçà du million enregistré en 2019. “Les six prochains mois seront déterminants. Nous ferons ensuite les comptes à la fin de l’année”, poursuit-il.

Accélération des outils de travail collaboratifs

La crise sanitaire, liée à la pandémie du Covid-19, a engendré un ralentissement des activités et une réorganisation de tous les acteurs de la chaîne immobilière, aussi bien en interne qu’en externe. Les mesures de confinement imposées par le gouvernement français ont ouvert la voie au développement des outils numériques, accélérant ainsi leur utilisation. “En matière de visioconférences, nous avons fait un bond de cinq ans en seulement deux mois”, constate Philippe Depasse, espérant que la pratique se généralisera à court et long-terme. De son côté, Vincent Catrice reconnaît aussi que “les échanges à distance se sont bien déroulés, notamment pour le montage de dossiers et d’opérations avec les bureaux d’études et architectes”. Autre avantage à l’exercice du télétravail : un gain de temps pour les salariés. “Puisqu’aucun déplacement n’était possible pour cause de distanciation sociale, nous avons beaucoup gagné en efficacité”, poursuit le promoteur.
Covid-19 ou pas, la pratique du télétravail entre progressivement dans les mœurs depuis quelques années. Chez Vinci Immobilier, cette organisation du travail fait déjà partie du paysage depuis deux ans. “Nous avons mis en place le télétravail pour permettre à ceux qui ont une fonction administrative d’être plus agiles et flexibles, tout en réduisant leur empreinte carbone”, explique Stéphane Mazuy. Une culture partagée aussi chez le promoteur régional KIC. “Tous les échanges en interne qui peuvent se faire à distance devront se poursuivre à distance. Il est vrai que le Covid-19 a bousculé nos habitudes de travail. Mais au-delà de la crise, il faut repenser le sens du métier, c’est-à-dire là où l’on concentre notre énergie”, insiste Cédrick Delelis. En commençant par organiser des réunions deux fois plus courtes, moins abondantes et avec un nombre restreint de collaborateurs. L’objectif : optimiser la productivité.

La force du digital

Alors qu’hier, les solutions digitalisées étaient encore considéréespar les réfractaires comme des gadgets, elles sont devenues presqueune nécessité en ces temps de confinement. En effet, si les plateformesde travail collaboratif en interne ont permis aux professionnels du secteur de maintenir leur activité pendant la crise, les services numériquesse sont naturellement imposés pour préserver la relation client.En ces circonstances exceptionnelles, le digital a, en effet, révélé l’étendue de ses possibilités. Rendez-vous en ligne, échanges en visioconférences, signatures électroniques des actes notariés... Les consommateurs ont vu leur parcours client modifié. Pour attirer les nouveaux prospects, les promoteurs et constructeurs ont pu également compter sur le recoursà la technologie : visites virtuelles à 360°, plans 3D et interactifs, home staging... Des habitudes de consommation déjà connues et acquises chez les jeunes actifs et millenials.
Pour cette génération connectée, la première recherche immobilière s’effectue toujours par Internet. Aussi, nombreux sont ceux à avoir recours au cross-canal pour un projet d’achat, désireux de connaître les informations en temps réel et obtenir des réponses rapidement. Face à cette appétence pour le digital et au vu de l’expérience du confinement, les outils digitaux vont se décupler, devenant pour les promoteurs et constructeurs, un véritable levier de différenciation. “D’ici 2022, tous les logements disposeront de visites virtuelles”, avance Philippe Depasse. En effet, avec le Covid-19, le digital a prouvé son utilité. Mais aussi séduisante soit-elle, la digitalisation n’exclut pas l’interaction physique. “Nous ne sommes pas des vendeurs de mètres carrés. Si la gestion de la relation client peut s’envisager sous toutes ses formes, le présentiel n’est absolument pas à proscrire. C’est une valeur ajoutée dans nos métiers”, souligne Cédrick Delelis.

L'extérieur : un critère d'achat important

Malgré un arrêt quasi instantané des activités immobilières, en raison du coronavirus, la demande, elle, semble toujours présente. Les Français ont montré, à travers les sondages et enquêtes menées pendant le confinement, leur désir pour la pierre. Selon une étude, 63% d’entre eux qui avaient un projet immobilier avant la crise sanitaire ne le remettent pas en cause. Toutefois, les critères d’achat ont évolué, suite à la pandémie. Parmi les envies recherchées ? Celui de disposer d’un espace extérieur, balcon, terrasse ou jardin. Pour 36% des clients, cette possibilité est même devenu l’un des paramètres les plus importants dans leur projet d’achat. Autre point notable : un Français sur trois souhaite que son bien immobilier soit situé au calme et proche de la nature. Un attrait qui s’est accentué avec la période du confinement. “Ceux qui avaient la chance d’avoir un carré d’herbe ou ou un espace extérieur ont mieux supporter la contrainte”, note Vincent Catrice. À noter que la maison individuelle fait son retour en force. Le désir de partir à la campagne, loin de l’agitation urbaine, pourrait être dopé. Par ailleurs, le marché de la résidence secondaire devrait sortir grand gagnant de la crise. “Chez Bouygues Immobilier, nous constatons un regain d’intérêt pour le bord de mer, comme en témoigne notre opération Dune à Fort-Mahon”, s’enthousiasme le promoteur Thierry Geffroy. Cas isolé ou révélateur ? Une tendance que seules les transactions pourront confirmer d’ici quelques mois.

De l'espace et du vert !

Malgré un arrêt quasi instantané des activités immobilières, en raison du coronavirus, la demande, elle, semble toujours présente. Les Français ont montré, à travers les sondages et enquêtes menées pendant le confinement, leur désir pour la pierre. Selon une étude3, 63% d’entre eux qui avaient un projet immobilier avant la crise sanitaire ne le remettent pas en cause. Toutefois, les critères d’achat ont évolué, suite à la pandémie. Parmi les envies recherchées ? Celui de disposer d’un espace extérieur, balcon, terrasse ou jardin. Pour 36% des clients, cette possibilité est même devenu l’un des paramètres les plus importants dans leur projet d’achat. Autre point notable : un Français sur trois souhaite que son bien immobilier soit situé au calme et proche de la nature. Un attrait qui s’est accentué avec la période du confinement. “Ceux qui avaient la chance d’avoir un carré d’herbe ou ou un espace extérieur ont mieux supporter la contrainte”, note Vincent Catrice. À noter que la maison individuelle fait son retour en force. Le désir de partir à la campagne, loin de l’agitation urbaine, pourrait être dopé. Par ailleurs, le marché de la résidence secondaire devrait sortir grand gagnant de la crise. “Chez Bouygues Immobilier, nous constatons un regain d’intérêt pour le bord de mer, comme en témoigne notre opération Dune à Fort-Mahon”, s’enthousiasme le promoteur Thierry Geffroy. Cas isolé ou révélateur ? Une tendance que seules les transactions pourront confirmer d’ici quelques mois.

Évolution des logements : vers de nouvelles aspirations ?

Outre ce désir accru de nature, un autre besoin pourrait porter sur la modularité des espaces intérieurs. “Avec le confinement, on s’est rendu compte que l’habitat n’était plus seulement le lieu d’hébergement. Il est devenu à la fois lieu de travail et d’enseignement”, souligne Philippe Depasse. Avec le recours au télétravail pour les entreprises, il va sans dire que les modes de vie vont être bousculés. D’après plusieurs sondages concordants, le télétravail semble avoir conquis la plupart des actifs. Ces derniers envisagent même de poursuivre la pratique de manière ponctuelle. Un changement de comportement qui pourra avoir une incidence significative sur l’intérieur des logements. Le traditionnel sellier sera-t-il remplacé par la création d’un bureau ? Une tendance émergente dont il faudra, côté promoteurs, tenir compte. “Nous observons en effet ce type de demandes”, confirme Thierry Geffroy. “Chez Bouygues Immobilier, nos programmes iront dans ce sens pour répondre aux besoins des clients.” Pour Cédrick Delelis, il s’agit surtout de “réapprendre à connaître nos clients, continuer à anticiper leurs attentes et leurs besoins pour adapter des produits à la carte”. En témoigne Carte Blanche, un concept novateur signé KIC qui permet de configurer son appartement sur-mesure en fonction de ses besoins et de ses envies.

Le champ de tous les possibles

Alors que la phase de déconfinement bat son plein, la crainte d’une seconde vague épidémique est dans tous les esprits. Certains redoutent aussi un retour du virus de façon cyclique à l’instar de la grippe. Néanmoins, ce contexte particulier ouvre la voie à de nouvelles perspectives. La période de confinement a notamment permis de “réévaluer les critères d’appréciation de son logement. À force de rester chez eux, les Français perçoivent mieux ce qui leur manque au quotidien, et dessinent les contours de leur habitat idéal. Ouverture vers l’extérieur et la nature, localisation, plus d’espaces communs et privés : une chose est sûre, les futurs propriétaires envisageront différemment leur achat immobilier”, a souligné dans un communiqué Olivier Bokobza, directeur général du pôle résidentiel de BNP Paribas Real Estate. En réponse aux diverses aspirations, les professionnels de l’immobilier se penchent déjà sur l’après-Covid. Parmi les défis à relever à l’aune des conséquences sanitaires : celui de la densification urbaine. “Pour limiter l’étalement urbain, la loi pour l’Accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) de 2004 avait pour objectif de préserver les espaces naturels au sol et les zones agricoles”, rappelle Vincent Catrice. Faut-il opter davantage par la densification par le haut ? “Sauf que même sur des opérations de surélévation légère, aussi qualitatives soient-elles, intégrant la dimension des espaces verts dans les règles du Plan local d’urbanisme (PLU), nous avons des recours assez systématiques contre les permis de construire”, déplore-t-il. “Il faudrait peut-être que cette loi soit revue.”

Une mobilité repensée

Dans cet après-confinement, la mobilité est également au cœur des préoccupations. Comment proposer une alternative aux transports en commun, sans congestionner le trafic routier ? Comment rendre les villes à la fois vivables mais fonctionnelles ? Des réponses toutefois pas simples sur le papier. Aménagement de pistes cyclables, liaison douce, élargissement du piétonnier, stationnement payant, écotaxe, parking en silo, zone tampon... Les piles de dossiers s’accumulent sur les tables des collectivités. Parallèlement de nombreuses initiatives commencent à éclore dans le paysage. Pour inciter les usagers à se remettre en selle, la MEL (Métropole Européenne de Lille), a pris la décision d’aménager (temporairement) douze kilomètres de pistes cyclables afin de limiter les embouteillages, lutter contre la pollution, tout en privilégiant une meilleure distanciation sociale.
Une solution louable à qui le peut mais qui ne remplacera pas le besoin impérieux du véhicule pour les trajets longue distance. Dans la promotion immobilière, quelques pistes sont d’ores et déjà évoquées. Pour favoriser une mobilité alternative, “pourquoi ne pas imaginer des services de navettes partagées pour les résidents, ce qui permettrait de réduire ainsi le nombre de places de parking”, s’interroge Vincent Catrice. Si la question fait sens, la population pourrait se montrer vigilante quant aux solutions de mobilité partagées, au vu du contexte épidémique. Parallèlement, le gouvernement a annoncé fin mai un plan de relance de l’industrie automobile – secteur durement touché par la crise du Covid-19 – conduit par la production d’un million de véhicules propres à l’horizon 2025. Il va sans dire que le parc immobilier devra davantage prévoir l’installation de bornes de recharge.