Propriétaires à tout prix !

La propriété résonne dans la conscience collective comme un symbole de réussite sociale et d’intégration. Cela constitue un rêve pour plus d’un locataire sur deux. Si la proportion de ménages propriétaires de leur logement a doublé ces cinquante dernières années, il semblerait que cette progression stagne depuis déjà une décennie. Et pour cause : nombreux sont ceux qui éprouvent des difficultés à devenir propriétaires, notamment depuis la crise financière. Ils se voient contraints d’abandonner leur projet d’achat immobilier, et par conséquent, renoncer à leur “rêve”. Pourtant, malgré la hausse des prix, ce désir est toujours aussi prégnant. Cependant, la majorité des gouvernements qui se sont succédé ont fait de l’accession à la propriété une de leurs priorités en instaurant des dispositifs d’aide divers et variés. Portées par les pouvoirs publics français, en partenariats avec les promoteurs et établissements bancaires, ces aides à l’accession sociale coexistent et ont pour objectif de permettre aux ménages modestes d’accéder à la propriété. Alors, quels sont ces dispositifs et qui peut en prétendre ?

La location-accession, une formule progressive

Réservé aux ménages sous plafonds de ressources, le Prêt Social de Location-Accession (PSLA) permet l’acquisition progressive d’un logement neuf sans apport personnel. Cette démarche se déroule en deux temps. Le futur propriétaire est d’abord locataire. Pendant cette période, il paie un loyer, lequel comprend une épargne dite “part acquisitive” qui sera déduite du prix du logement. À la fin de la période de location – variable et définie dans le bail – le locataire peut ainsi devenir propriétaire s’il active son option d’achat. Pour être éligible à ce dispositif, il faut toutefois correspondre à certains critères. Tout d’abord, il faut que le logement soit la résidence principale de l’acheteur, c’est-à-dire y vivre au moins 8 mois par an. Ensuite, ce type de financement s’adresse aux ménages sous plafonds de ressources et ne disposant pas d’apport personnel. Le plafond de ressources de l’accédant est vérifié lors de la signature. En effet, l’accédant doit fournir son avis d’imposition sur les revenus de l’année n-2 puis comparer son revenu fiscal de référence avec le dixième de la valeur de l’opération qu’il souhaite financer. Enfin, le prix du logement, quant à lui, dépend de la surface ainsi que du lieu géographique du bien, variable selon les communes.

Quels avantages ?

• Une TVA réduite à 5,5% sur l’achat du logement• Une exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pendant 15 ans suivant l’achèvement des travaux• Aucune avance de fonds avant l’entrée dans le logement (hors frais de notaire et dépôt de garantie)• Une réduction des frais de notaire• Des conditions de financement favorables pouvant inclure, sous certaines conditions, un Prêt à Taux Zéro (PTZ).

Le bail réel solidaire, un dispositif innovant

Autre mode d’accession à la propriété : le Bail Réel Solidaire (BRS). Ce nouveau dispositif permet de dissocier le foncier du bâti pour faire baisser le prix des logements. Il s’agit d’un contrat qui unit un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) et un preneur. Proposée par les COOP’HLM, cette formule permet d’acquérir un bien neuf dans des secteurs sans avoir les coûts d’achat du terrain. En d’autres termes, l’acheteur devient propriétaire des murs sans avoir à payer le foncier puisque le terrain ne lui appartient pas, l’OFS conservant la propriété du foncier. Dans des agglomérations où le prix des terrains à bâtir constitue souvent un frein à la construction et à l’acquisition de logements neufs, cet outil peut devenir une aide précieuse. Il permet, en outre, de loger des ménages aux revenus modestes et ainsi leur permettre de se constituer un patrimoine immobilier. Cependant, il existe quelques conditions pour en bénéficier : le logement doit obligatoirement être la résidence principale de l’acquéreur ; à l’entrée des lieux, le propriétaire doit respecter les plafonds de revenus du PSLA et enfin ; il doit acquitter, en plus de la mensualité d’emprunt, une redevance correspondant au droit d’occupation du terrain et aux frais de gestion du propriétaire du terrain. En cas de revente, il s’engage également à faire bénéficier le nouvel acquéreur d’avantages similaires (plafonds de ressources).

Quels avantages ?

• Un prix d’acquisition réduit du coût du terrain, généralement entre 15 et 40% du prix finalet plafonné aux plafonds de prix du PSLA,soit un prix d’achat de 25 à 40% en-deçà du marché• Une TVA avantageuse à seulement 5,5% pour tous les nouveaux propriétaires• Un abattement de 30% de la taxe foncière si la commune le décide• Tous les avantages d’un programme neuf et d’une accession sécurisée.

L'accession à prix maîtrisé

Ce dispositif offre l’opportunité aux foyers à budget median ou modeste, ainsi qu’aux primo-accédants d’accéder facilement à la propriété. De son nom complet “accession à prix maîtrisé”, c’est un programme VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement). De ce fait, on parle ici d’un achat sur plans à un prix inférieur que celui du marché. L’accession maîtrisée est donc dédiée aux ménages aux revenus modestes ne dépassant pas les revenus PLS Accession, ainsi qu’aux primo-accédants (pour être primo-accédant, il faut acheter pour la première fois ou ne pas avoir été propriétaire pendant les deux ans précédant l’achat). En plus de ce critère d’éligibilité, le logement neuf doit être acheté au titre de résidence principale de l’acquéreur. Cependant, ce programme est dépendant de la ville car c’est elle qui fixe le prix du terrain qu’elle vend moins cher au promoteur afin que ce dernier propose certains biens moins chers. Ce dispositif permet tout de même d’obtenir une remise à l’achat pouvant aller jusqu’à 20 voire 30% selon les villes.

La TVA à 5,5%, un taux fort avantageux

Lors de l’achat d’un logement neuf en accession sociale à la propriété, il est possible de bénéficier du taux réduit de TVA à 5,5% au lieu de 20%. Afin d’en bénéficier, il faut cependant réunir plusieurs conditions : l’acquéreur doit être une personne physique ; le logement neuf doit être sa résidence principale et conservé pendant une durée minimale de 10 ans ; il doit être vendu en location-accession (PSLA), en bail réel solidaire (BRS) ou se trouver à l’intérieur d’une zone ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) ou d’un QPV (Quartier Prioritaire de la politique de la Ville) ; il doit respecter un plafond de prix de vente et enfin ; l’acquéreur devra respecter un plafond de ressources fixé par l’administration. Les zones ANRU sont des quartiers ayant fait l’objet d’une convention de rénovation urbaine visant à faciliter la propriété. La liste complète est disponible sur le site officiel : www.anru.fr. Les QVP, quant à eux, sont des zones bénéficiant de programmes pour le renouvellement urbain et la cohésion sociale. Ils sont recensés sur le site du ministère de la ville en question.

Des prêts à taux zéro boostés par la MEL

Afin de relancer la reprise du marché post-Covid et faciliter l’accession à la propriété des habitants à revenus modestes, la Métropole Européenne de Lille (MEL) a lancé, en septembre dernier, une aide exceptionnelle sous forme de Prêts à taux zéro (PTZ) accordés par des banques partenaires. Porté à hauteur de quatre millions d’euros et accessible aux métropolitains jusqu’au 30 septembre 2021, ce dispositif permettra de financer jusqu’à 1 000 logements (logement neuf, hors lot à bâtir, mais aussi achat simultané de dépendances telles qu’une place de parking ou un garage). Pour bénéficier de ce prêt bonifié à 0%, “les ressources du ménage ne doivent pas dépasser un plafond, variable selon la composition familiale de l’emprunteur et la commune où se situe le futur logement”. Il s’agit ici des mêmes plafonds que ceux appliqués pour l’obtention d’un PTZ classique. Le ménage ne doit pas obligatoirement être primo-accédant. Autre condition requise, “le logement ne doit pas dépasser des prix plafonds de vente et doit se situer sur le territoire administratif de la MEL”. L’ensemble des critères d’éligibilité sont disponibles sur le site officiel de la MEL : www.lillemetropole.fr/aide-accession.