Acheter neuf, à moitié prix

Introduit par la loi Alur, puis consolidé par la loi dite Macron, le Bail réel solidaire (BRS) permet aux personnes éligibles, sous plafond de ressources, de devenir propriétaires de leur résidence principale en zone tendue à un prix abordable et par conséquent, de se constituer un patrimoine immobilier. Une aubaine donc, pour les ménages modestes désireux d’accéder à la propriété mais pour lesquels les prix du marché semblaient jusqu’alors inaccessibles. Grâce à cette formule inédite, la décote d’un logement neuf est estimée en moyenne à 30% par rapport aux prix normaux. Une économie qui peut parfois s'élever jusqu’à 50% ! Lors d’un achat en BRS, les acquéreurs détiennent uniquement la propriété des murs de leur logement et non du terrain, celui-ci appartenant à un Organisme foncier solidaire (OFS). Ce qui engendre des économies réelles sur le prix du foncier. Les acquéreurs bénéficient également de la TVA réduite à 5,5%, si le logement est neuf, et d’un abattement de la taxe foncière, selon la commune. Autre avantage, et pas des moindres, celui de financer l’achat immobilier grâce au PTZ (Prêt à taux zéro). “Aujourd’hui, la majorité des acquéreurs potentiels ignorent qu’ils peuvent prétendre à la propriété. Certains, issus du parc locatif social, ont fait une croix depuis longtemps sur leur rêve de devenir propriétaires”, déplore Émilie Cissé, manager commerciale Région Nord-Ouest chez Bouygues Immobilier.

Le BRS : un outil bien encadré

Le principe du BRS repose sur la dissociation entre le bâti, qui appartient aux ménages, et le foncier, demeurant à l’OFS. C’est ce qui permet de réduire ainsi le prix d’acquisition d’un logement, notamment dans les communes où les prix ont fortement progressé ces dernières années. Cependant, les ménages doivent verser une redevance mensuelle en échange de l’occupation du terrain à laquelle s’ajoutent les charges et les taxes locales. La somme en question reste toutefois modique, afin de favoriser l’accession à la propriété. “Cette redevance fixée par l'OFS rentre dans l'endettement de l'acquéreur.” Pour bénéficier du BRS, certaines conditions sont requises. Il faut, avant toute chose, respecter les plafonds de ressources du PSLA (Prêt social location-accession). Le logement visé doit être occupé obligatoirement à titre de résidence principale. Mais ce n’est pas tout. Certains organismes demandent d’autres conditions à remplir. Ainsi, l’OFSML (Organisme de foncier solidaire de la métropole lilloise) a fixé deux critères supplémentaires pour délivrer son agrément ; acheter un logement en adéquation avec la taille du ménage et être en capacité financière d’acheter et de payer la redevance. Très encadré par la loi, ce contrat juridique confère des droits réels au preneur d’une durée allant de 18 à 99 ans. “C’est un outil anti-spéculatif où le prix de vente est plafonné sur toute la durée de vie du logement”, précise Émilie Cissé. Et quid de la revente ? “Les futurs acheteurs sont soumis aux mêmes conditions de ressources. En cas de décès par exemple, le logement devra être revendu si les successeurs ne respectent pas, eux aussi, les plafonds de revenus du PSLA.”

Un vrai rôle sociétal

En vigueur depuis 2017 et après un démarrage timide, le BRS se déploie progressivement dans les zones soumises à une forte pression foncière. Lille a d’ailleurs été l’une des premières villes à développer cet outil. Plusieurs promoteurs commercialisent actuellement des programmes en BRS. C’est le cas de Vinci Immobilier avec sa nouvelle adresse Edenium, à deux pas du centre commercial Lillenium ; Cogedim et son opération Green Square et enfin, Bouygues Immobilier avec Secret Garden, rue de l’Europe à Lille, une résidence intimiste de 52 logements, dont 21 proposés en BRS. Si le dispositif présente des atouts considérables pour les acquéreurs, il nécessite toutefois une bonne communication autour de celui-ci. “Les potentiels propriétaires ne sont pas acculturés à ce mode d’achat, c’est pourquoi chez Bouygues Immobilier, nous avons mis en place un parcours client spécifique. La manière de communiquer sur cette opportunité de devenir propriétaire est très importante”, insiste Émilie Cissé. Et de préciser : “nos forces de vente en interne ont été longuement formées au dispositif, d’une part pour chercher des prospects qualifiés, et d’autre part, pour les accompagner dans leur parcours d’achat”. Cette alternative à la propriété immobilière classique permet aux promoteurs de revenir à l’essence même de leur métier et de répondre au besoin fondamental de se loger. “Les promoteurs sont souvent décriés mais nous avons un vrai rôle sociétal, et il est de notre devoir de travailler conjointement avec les municipalités pour faciliter l’accession à la propriété au plus grand nombre. Puis, quoi de plus beau que d’aider des familles, et de les voir ensuite des étoiles plein les yeux à la remise des clés de leur logement ?”, sourit Émilie Cissé.