Un désir de changement

Après ces confinements successifs, le besoin de verdure et d’espace s’est fait ressentir chez la majorité des citoyens. En conséquence, leurs intentions d’achats ont évolué. Ainsi, 20% des Français mentionnent le désir de changer de cadre de vie, 43,5% des franciliens comptent vendre leur logement pour en acheter un nouveau, et enfin, 32% des secundo-accédants désirent acquérir une résidence secondaire(1). La crise sanitaire semble bel et bien avoir rebattu les cartes du marché immobilier. Une demande en hausse, qui plus est, boostée par des taux historiquement bas. Aujourd’hui en France, le marché de la résidence secondaire compte plus de 3,5 millions de biens. Dans un communiqué, Alexander Kraft, président et directeur général de Sotheby's International Realty France - Monaco, explique : « Le marché des résidences secondaires s'est beaucoup calmé pendant l'ère Hollande entre 2012-2017 à cause de la fiscalité et du climat social et politique [...] Depuis la crise sanitaire, nous assistons à un rattrapage renforcé car celle-ci a révélé aux acquéreurs les avantages d'avoir une résidence secondaire, un havre de paix, un endroit sain pour la famille et pour un meilleur équilibre de vie ». Force est de constater que l’expérience du confinement et les mesures de couvre-feux ont été un vrai bouleversement dans la vie des Français, entraînant des modifications dans leurs habitudes et dans leur rapport au temps. Ces derniers ont dû repenser leur mode de vie, faisant naître chez certains de nouveaux projets, parmi lesquels : celui de s’offrir un pied à terre au vert, pour un temps, voire toute une vie.

UNE DEMANDE EXTRÊMEMENT FORTE

Depuis plusieurs années déjà, les résidences secondaires sur la côte d’Opale ont le vent en poupe. Si les acheteurs provenaient essentiellement de Belgique voire d’Angleterre jusqu’alors, la clientèle émane aujourd’hui en partie de la métropole lilloise et de Paris. “La clientèle belge dépassait la barre des 50% avant la crise sanitaire, désormais on sent une forte progression de la part des clients lillois pour lesquels la demande a largement explosé. Et depuis cette année, ce sont les parisiens qui pointent le bout de leur nez. Ces derniers s’intéressent à toutes les stations tandis qu’auparavant, ils n’avaient d’yeux que pour le Touquet”, observe Thibaud Jego, conseiller immobilier chez Optimhome. De son côté, Isabelle Ravisse, conseillère en immobilier résidentiel chez Propriétés-Privées affirme : “Avant la Covid, les gens cherchaient beaucoup à investir à l’étranger, surtout au Portugal. Depuis, ils ont réévalué leurs critères”. Un constat également souligné par Sébastien Graux, directeur général délégué chez Créer Promotion. “Depuis juin dernier, on a une demande forte des parisiens pour les résidences secondaires mais aussi de l’Est de la France et de l’Aisne.” Un attrait pour la pierre qui ne faiblit pas, bien au contraire. Chez certains promoteurs, cette ferveur se traduit par une augmentation spectaculaire du nombre de réservations. “On fait plus de 200% de progression par rapport à l’an dernier. Nos ventes ont été multipliées par trois. Il y a une vraie appétence pour le bord de mer”, s’enthousiasme Arnaud Lacroix, responsable du développement foncier et commercial au sein du groupe Édouard Denis. Un rythme de croisière relativement dense, d’autant qu’il n’y a plus de saisonnalité. “Avant, on ne vendait qu’en été jusqu’en octobre, aujourd’hui, le stock s’écoule toute l’année”, rapporte Sébastien Lageix, directeur de programme chez Sofim.

DE LA PARENTHÈSE ENCHANTÉE...

Plébiscitée par sa douceur de vivre, ses infrastructures sportives et sa situation géographique à proximité des grandes métropoles des Hauts-de- France, de la Belgique et de l’Angleterre, la côte d’Opale est un territoire attractif sur le plan touristique. Porté historiquement par le dynamisme de la ville du Touquet- Paris-Plage, le littoral ne manque pas d’arguments pour séduire chaque année les visiteurs. Un engouement qui s’est notamment fortement accéléré avec la crise sanitaire. “Le littoral a gagné 30% en population au détriment des métropoles. Un phénomène de migration vers la côte d’Opale est réellement en train de se produire. En quête de sens, de quiétude et d’authenticité, les citadins ont désormais envie de sortir des grandes villes, s’aérer et s’évader au bord de mer”, analyse Sébastien Lageix. C’est le cas de Corentin, 45 ans, qui s’installera bientôt dans la capitale. Ce thérapeute et son conjoint ont jeté leur dévolu sur une maison T4 à Berck–sur-Mer. “Nous étions proches de la mer à Bordeaux, et nous souhaitions retrouver cela, sans être trop loin de Paris. Berck est une ville qui vit toute l’année, il y a toujours une activité à faire. J’y venais régulièrement auparavant pour faire du char à voile l’hiver. Tout proche de la base nautique, dans un cadre bucolique, cette maison avec jardin correspond à ce que nous voulions. Nous pourrons même recevoir notre famille.” Sur le point de signer, le couple projette déjà d’y aller un week-end sur deux.

... AU PROJET CONCRET !

S’échapper donc, sans être forcément loin du domicile principal et du lieu de travail. "Il arrive aussi que certains qui n’ont pas les moyens de s’offrir un bien à Lille ou à Paris préfèrent rester en location et acheter un bien familial sur la côte d’Opale”, remarque Arnaud Lacroix. La notion de distance est donc primordiale. Les biens situés à moins de deux heures et demi des grandes métropoles sont les plus recherchés. La côte d’Opale suscite ainsi la convoitise des lillois, amiénois et parisiens. Comme Thierry, 50 ans et médecin à Paris. “Avec ma femme, nous voulons constituer une SCI [société civile immobilière] pour l’achat de notre future maison à Berck-sur-Mer. Cela profitera également à nos enfants qui souhaitent s’y rendre de temps à autre.” D’autres encore ont fait le choix de plaquer la ville pour de bon. Pour Eva Molina, architecte libérale, ce besoin était criant. “Je ne supportais plus le tumulte de la vie parisienne, je sentais qu’il était temps que je parte pour m’installer définitivement au vert.” Cette normande d’origine a eu un vrai coup de cœur pour une jolie maison des années 60 à Ambleteuse via le portail d’annonces en ligne Optimhome. “J’ai profité du premier confinement pour faire mûrir mon projet. Et au moment du déconfinement, j’ai sauté le pas.” Installée depuis le mois de décembre dernier dans sa propriété, l’architecte est épanouie. “Même si la charge de travail reste la même, la manière d’appréhender est différente. Il y a beaucoup moins de stress”, constate-t-elle. Et d’ajouter : “Ambleteuse conserve cet aspect sauvage et naturel, c’est une très belle région entre mer et campagne, idéale pour vivre, et non loin des villes comme Boulogne-sur-Mer pour la citadine que je suis de base”.

CONSOMMER SON LOGEMENT AUTREMENT

S’offrir un bien sur la côte d’Opale, gagner en qualité de vie, tout en ayant la possibilité de revenir régulièrement dans les grandes villes pour travailler, cette tendance de fond observée et impulsée par la pandémie semble se confirmer. “Peut- on encore parler de résidence secondaire ?” s’interroge Olivier Lefebvre, directeur du développement littoral des Hauts- de-France chez Nacarat. Et pour cause : avec l’essor du télétravail, la résidence secondaire est en train de se substituer à la résidence principale. “Avant, les acquéreurs ne s’y rendaient que pour les vacances, aujourd’hui, on se rend compte qu’ils consomment leur logement différemment. Certaines entreprises du CAC40 n’arrivent pas à faire revenir leurs cadres au travail, donc les dirigeants réfléchissent à implanter des espaces de coworking en côte d’Opale pour avoir des ancrages locaux. La décentralisation des entreprises est une tendance lourde à venir”, avance Sébastien Lageix. Si la résidence semi-principale est un mode de vie adopté depuis longtemps par les retraités, il semblerait qu’aujourd’hui, la pratique touche aussi les jeunes actifs et familles désireux d’alterner entre leur logement urbain et leur second situé en campagne. Pour le promoteur, il est nécessaire que “les bassins d’emplois se renforcent, et les équipements aussi afin d’accueillir et d’accompagner ces nouvelles populations”. Et pour satisfaire les usages de ces nouveaux profils émergents, il faut répondre à leurs besoins.

DE L’ESPACE ET DU VERT : DEUX CRITÈRES INDISPENSABLES

Le premier confinement avait amorcé la tendance d’un habitat plus spacieux en métropole, composé d’un extérieur, balcon, terrasse ou jardin. Sur la côte d’Opale, les envies d’espace et de verdure se sont également décuplées. “La demande pour un extérieur est claire, c’est une évidence. Mais les clients recherchent également des vues dégagées, le graal étant la proximité avec la mer, même si le ticket d’entrée y est beaucoup plus élevé. Sans oublier les commerces à proximité”, souligne Thibaud Jego. Pour Isabelle Ravisse, le but est surtout de “venir passer du bon temps et pour cela, le critère numéro un est d’avoir un extérieur, qui plus est, suffisamment grand pour accueillir. Car l’une des conséquences du confinement, rappelons-le, c’est la nécessité de se retrouver en famille”. Même son de cloche pour Lionel Vandecasteele, directeur général de Twin Promotion. “L’idéal, c’est d’avoir deux chambres avec des lits plus grands au cas où l’on reçoit des invités. Le coin cabine n’est plus en vogue”, argue-t-il. Des mètres carrés supplémentaires donc, pour recevoir ses proches, mais pas seulement. “Dans notre clientèle, nous avons aussi des demandes pour des bureaux au sein des logements. C’est pourquoi, on travaille sur la modularité des espaces dans nos programmes. On propose dix mètres carrés supplémentaires pour être suffisamment généreux et fonctionnel en surface”, commente Frédéric Lapere, expert consultant immobilier pour Scot’Immo. Autres critères non négligeables : la proximité avec les gares et la fibre optique. “Certains prévoient de partir en TGV dès le mercredi après-midi pour télétravailler en journée, et profiter de la nature et de la mer en soirée”, poursuit-il.

LA QUALITÉ DE VIE, UNE PRIORITÉ

Malgré la proximité avec la plage et les espaces naturels, les acquéreurs potentiels réclament davantage de confort, soucieux de leur qualité de vie. “Il y a une notion de confort, au-delà du fait d’être restés longtemps enfermés chez soi, j’ai le sentiment que les gens ont envie de profiter, et pour cela, ils n’hésitent pas à casser un peu leur bourse pour s’offrir un endroit de bien-être”, souligne Olivier Lefebvre. En termes de confort et d’équipement, la résidence secondaire rivalise de près avec la résidence principale. Si bien que certains promoteurs conçoivent des programmes à vivre avec de très grandes typologies. Arrivé sur la côte d’Opale il y a trois ans, le promoteur KIC mise sur le confort d’usage. “On s’intéresse avant tout à l’usage de nos clients, en concevant des biens pour les utiliser. Notre stratégie est centrée sur les occupants, et non pas sur les dispositifs fiscaux. On ne cherche pas à répondre aux diktats”, explique Benjamin Dewast, directeur commercial chez KIC. “Que ce soit sur notre programme Le Mutinot à Boulogne-sur-Mer ou celui du Wim à Wimereux, nous vendons principalement à des locaux pour de la résidence principale. Avec une distribution soignée, les logements correspondent à tous les profils du primo au tertio- accédant.”

LE TOUQUET, UNE AURA POSITIVE

Face à cette forte pression sur le littoral, y a-t-il des stations plus convoitées que d’autres ? À cette question, les agents immobiliers et promoteurs interrogés sont unanimes : le Touquet-Paris-Plage demeure l’exception. “Il y a toujours eu une concentration de richesse qui a amené le développement d’un décor bourgeois, notamment la création de villas de luxe. Tout un marketing s’est créé autour de cette station. C’est une image très forte encore aujourd’hui”, souligne Olivier Lefebvre. “Il y a aussi une histoire de générations avec de gros investisseurs au départ qui ont donné naissance à des familles qui veulent perpétuer leur présence.” Mais rares sont les programmes neufs encore en développement sur la station huppée. À l’exception des Villas St Jean, un programme de 10 logements haut de gamme signé Nacarat, et situé dans la rue éponyme.
Mais cette rareté du foncier, cumulée à l’envolée des prix, profite aux autres communes avoisinantes. Diane de Witte, responsable commerciale chez Edim l’atteste : “À l’origine, il s’agit d’une clientèle spécifique qui ne veut que le Touquet mais au vu des prix qui s’envolent, les acquéreurs potentiels regardent de plus près les autres stations comme Stella-Plage ou Merlimont qui prennent de plus en plus de valeur”. En témoigne le succès de l’opération des résidences Villa Valentine et Villa Castille que le promoteur développe à Merlimont. “On a lancé la commercialisation en début d’année, et on est déjà entre 50 et 60% des réservations.”
Même réussite pour le programme Face Mer à Cucq, réalisé par Marignan- La Morinie. Cette résidence de 77 logements avec stationnement sous- sol bénéficie d’une situation inédite puisqu’elle est située en première ligne sur la plage, offrant de magnifiques vues sur la mer. “Le succès commercial a été immédiat. Nous venons de lancer la dernière phase de commercialisation avec des studios situés sur l’arrière de la résidence avec des vues sur les dunes et la ville. On peut se faire plaisir à petit budget à partir de 129 000 euros ou pour investir en LMNP [Location Meublée Non Professionnelle]”, se félicite Virginie Derym, directrice commerciale Hauts- de-France - Normandie - Grand Est chez BPD Marignan. D’autres joyaux du littoral attirent l’œil des futurs acheteurs. C’est le cas de la charmante station d’Hardelot, connue pour être authentique et familiale, mais aussi Wimereux et Wissant où l’on peut s’initier à la glisse grâce au club nautique. “Même si ça manque encore un peu d’infrastructures”, regrette Thibaud Jego, “il y a néanmoins une envie de structurer de la part des élus, on sent qu’ils ont envie de mettre des choses en place.”

TOUS À L’ASSAUT DE BERCK !

Plus au sud, aux portes de la Baie de Somme, Berck-sur-Mer possède de nombreux trésors à offrir toute l’année. Cette commune est fortement appréciée pour ses activités nautiques et ses richesses naturelles (comme les phoques de la Baie d’Authie). Et les programmes résidentiels ne manquent pas à l’appel dans cette commune. “On sent ici une vraie attractivité de la part des promoteurs”, souligne Sébastien Graux. Sur son opération Alteia à Berck- sur-Mer, qui prévoit à terme la construction de 400 logements, le promoteur a lancé la commercialisation de 38 logements supplémentaires en début d’année dernière. “Boostée par l’effet du confinement, en six mois de temps, la moitié des biens ont été réservés.” De son côté, Sofim commercialise actuellement Villa Nature et Villa Saline, deux résidences de 17 et 11 maisons individuelles. À une centaine de mètres de la mer, Vinci Immobilier lance prochainement La Villa, une opération de 50 logements collectifs, avec une architecture locale en façade pour conférer un certain cachet. Enfin, Scot’Immo développe le Domaine Flore d’Opale, un programme de 30 logements collectifs, à dix minutes de la plage et tout proche des commerces. Si le bord de mer attire de prime abord, face à un marché sous tension et à la rareté de l’offre, les acheteurs se tournent également vers l’arrière-pays. “Ils sont conscients qu’ils ne peuvent plus être aussi exigeants qu’autrefois.”

PRÉSERVER LE LITTORAL, UN ENJEU MAJEUR

Si la côte d’Opale est un marché porteur et dynamique pour l’heure, la nécessité de créer du logement est au menu des promoteurs. Mais comment produire plus tout en préservant le littoral ? Comment résister à la pression du béton et ne pas imiter nos voisins belges et leurs successions bétonnées d’immeubles en front de mer ? Nicolas Fontier ne démord pas sur le sujet : “L’enjeu majeur va être de gérer un développement de manière durable avec une urbanisation maîtrisée et raisonnée. Il faut absolument conserver cet aspect nature en respectant la faune et la flore. C’est ça qui fera la valeur de demain. Après tout, c’est ce qu’on va laisser à nos enfants”. En effet, le littoral nordiste s’étend sur 120 kilomètres de plages de sable fin entre Bray-Dunes et Berck. Des paysages remarquables qui alternent entre dunes, falaises et stations balnéaires chics, familiales ou populaires. “Chaque station de la côte d’Opale a sa couleur, sa spécificité, son histoire. Elles possèdent toutes une identité forte et un beau patrimoine”, soulignent les acteurs interrogés. C’est cette richesse naturelle que les promoteurs ont à cœur de préserver à en croire leurs propos. “On ne peut pas se laisser aller à l’urbanisation à outrance, il faut mettre de l’intelligence sur la qualité de construction.” Une opinion également partagée par Olivier Lefebvre. “Il faut continuer de répondre à la demande et de bâtir, tout en limitant nos actions sur le changement climatique aussi. Tout comme il est de notre responsabilité de produire une offre qui ne dénature pas l’identité visuelle des bourgs, d’adapter nos programmes dans le respect du patrimoine existant et surtout d’avoir le moins d'immeubles standardisés que possible.” En application depuis plus de trente ans, la loi relative à l’aménagement, la protection et la mise en valeur du littoral, dite loi littoral, limite l'extension urbaine, contraignant les villes à ne pas empiéter sur des terrains naturels. Entre Wissant et Boulogne-sur-Mer, de nombreux espaces naturels sont protégés au titre des sites classés par le Conseil départemental. À l’aube où se préfigure la loi climat et sa trajectoire du zéro artificialisation nette (ZAN), les promoteurs n’auront guère le choix de travailler la ville sur elle-même, notamment en régénérant des fonciers avec une juste densité acceptable par les riverains d’une part, et respectueuse de l’environnement, d’autre part.