Quelles premières leçons tirer de cette crise ?

L’actualité récente a montré la vulnérabilité d’un système porté à la fois par des technocrates et des bureaucrates. Les pouvoirs publics souffrent d’inertie et d’immobilisme, ce qui a rendu, dans un premier temps, la gestion de la crise complètement décalée et disproportionnée. Comment expliquer qu’un pays aussi avancé que la France, avec autant de moyens à disposition, ait finalement eu le moins de résilience ? À l’inverse, les pays qui ne disposaient pas suffisamment d’expertises, ont su maîtriser davantage la situation. Nous aurions tout à gagner à sortir des systèmes normatifs peu efficients qui ne sont absolument pas adaptés face à des situations de crise comme celle du Covid-19, afin d’inventer des formes de résilience et de réactivité plus rapides. Dans le monde de l’immobilier, cette culture de la technocratie montre aussi ses limites. Nous avons une politique du logement sur-administrée qui, depuis plusieurs années, ne cesse de produire règlements sur règlements. Et qui dit sur-administration, dit contre-productivité. Avec des procédures longues et fastidieuses, les délais d’obtention des permis de construire se rallongent.

Le confinement, mesure radicale imposée par le gouverment pour endiguer l'épidémie, a généré des évolutions dans le comportement des citadins et fait naître de nouveaux désirs. Quelles conséquences pour l'immobilier ?

Il est vrai que la crise que nous traversons a profondément changé notre rapport au monde, en particulier à l’espace urbain. Les citadins les plus aisés, par exemple, se sont confinés dans des lieux de villégiature. Faut-il y voir un nouvel engouement pour la campagne ou des zones vertes propices à leurs aspirations ? Est-ce le signal faible d’un mouvement plus vaste qui amènerait les Français à repenser leur mobilité et à réfléchir à de nouvelles façons de vivre ? Certains ont constaté qu’habiter près de leur lieu de travail n’était plus une nécessité, notamment en raison de l’intérêt grandissant du travail à distance. Le développement viral du télétravail accélère non seulement la transformation des entreprises mais aussi celle de la ville, en particulier l’immobilier de bureaux. Je ne serai pas étonné que des employeurs, publics ou privés, se mettent à revoir l’organisation de leur espace de travail, peut-être même penseront-ils à réduire la surface d’accueil par salarié. Mais il est encore tôt pour dire si cet épiphénomène deviendra un acte de la vie quotidienne, et par conséquent un vivier pour redynamiser les villes moyennes.

Le modèle urbain tel que nous le connaissons aujourd'hui semble avoir montré ses faiblesses. L'urbanisation de ces dernières décennies pourrait avoir une part de responsabilité en matière de désordres sanitaires et écologiques. Comment repenser ce modèle d'aménagement ?

En France, nous avons assisté depuis une quarantaine d’années à un fort amas urbanisé. Les métropoles concentrent à elles seules populations, emplois et activités économiques, au détriment de la vitalité des villes moyennes, des centres bourgs et des zones rurales. Chacune de ces métropoles s’est mise dans un système concurrentiel. Aujourd’hui, les ménages se tournent vers les grandes villes, non pas pour leur qualité de vie, mais pour leur attractivité économique, la proximité des services et équipements. Par leur densité et leur promiscuité, les métropoles ont été les plus touchées par l’épidémie, liée au Covid-19. Cet événement sans précédent opérera sans doute un changement de paradigme. Peut-être est-ce le début d’une nouvelle ère ? Quoi qu’il en soit, il faut rester prudent car cette culture métropolitaine qui s’est développée ces dernières décennies ne disparaîtra pas du jour au lendemain, tant son feuillage est sophistiqué et ancré. Il y aura sans doute des conséquences et des aménagements à la marge.

L'architecture des logements sera-t-elle justement impactée par la crise ?

Face au risque, les promoteurs, architectes et urbanistes vont devoir travailler de concert pour imaginer des constructions en adéquation avec les aspirations des citoyens. Pour commencer, il faut impérativement sortir de l’architecture conventionnelle. En France, les logements sont standardisés par des contraintes économiques lourdes. De fait, les habitants n’ont pas suffisamment de marge de manœuvre pour se réapproprier les espaces. Ce modèle de standardisation a atteint ses limites et il faudrait expérimenter de nouvelles formes d’habitations en se libérant des normes. Comme la Cité Manifeste à Mulhouse, un concept de logements aux dimensions généreuses et aux espaces modulables qui redonnent aux occupants la flexibilité d’aménager habilement leur habitat. Parallèlement, il y a un gros enjeu autour de l’existant qui représente la majorité du parc immobilier en France. Il faut arriver à inclure le recyclage de l’immobilier dans les processus de développement urbain. Un chantier colossal qui, en plus de favoriser la transition énergétique, permettrait de recycler la ville sur elle-même. Cette rénovation pourrait ouvrir un champ de réflexions aux urbanistes et architectes. C’est un défi, sans doute le plus gros, que les politiques doivent prendre en considération, en apportant notamment des aides économiques à la hauteur.