De nombreux promoteurs, architectes et urbanistes s’accordent à dire que la hauteur sur les opérations immobilières présente beaucoup de vertus, notamment pour libérer l’espace au sol, et donc répondre aux enjeux de la densité urbaine. Pour autant, il existe aujourd’hui des freins indéniables. Le premier ? La perception publique. Dans l’esprit collectif, la hauteur effraie. Et pour cause : dans les années 60, le paysage urbain français a vu pousser massivement des tours de béton et des barres géométriques. Au fur et à mesure des décennies, ces ensembles immobiliers se sont vus éloignés du reste de l’espace public, causant un sentiment d’isolement. Aujourd’hui, construire à la verticale, c’est se heurter à la culture de la population et de nos villes qui a longtemps pointé du doigt la brutalité de ces constructions, qui ne sont pas sans rappeler, ces grands ensembles de banlieues, souvent accusés de favoriser la criminalité. Alors, comment conquérir le cœur des français ? Comment intégrer ce modèle d’urbanisation dans le contexte actuel ?

La hauteur, un symbole de puissance et de dynamisme

“Quand on va à New York, on est tous ébahis par l’immensité et le caractère vertigineux des gratte-ciels, il y a des rues qui font 25 centimètres de large avec des espaces verts et, au-dessus, des tours qui font 150 niveaux. Pourtant, ça n’effraie personne, au contraire. Et lorsqu’on rentre en France, on est heureux de ressortir nos albums photos”, souligne Sébastien Beurel, directeur général délégué chez Nacarat. À New York, comme dans les mégalopoles outre-Atlantique, asiatiques et même au Moyen-Orient, la course vers le ciel traduit un symbole de puissance financière, économique et de dynamisme. L’érection des tours insert les villes dans une certaine compétition mondiale permettant d’asseoir à la fois leur rayonnement et leur attractivité et de symboliser, dans un même temps, le renouvellement urbain à travers le prisme de la modernité des projets architecturaux. “En revanche, quand il s’agit de le faire dans des villes françaises qui commencent à se profiler à la congestion urbaine, à la difficulté d’accueillir tout le monde, cela pose problème”, regrette Sébastien Beurel. Et pour cause : ces édifices de grande hauteur ont longtemps été assimilés aux habitats d’ordre social, causant mauvaise presse. Rappelons qu’à l’époque de l’après-guerre, l’enjeu était à la reconstruction rapide pour répondre au déficit de logements qui frappait la France. Les décideurs ont vu en les barres et les tours un moyen de créer facilement de la densité.

Verticalité et intensité urbaine, réellement compatible ?

Compte tenu des enjeux actuels liés à la démographie, la verticalité pourrait apporter une solution à la lutte contre l’étalement urbain. “C’est une vraie réponse à la libération des sols, et donc à la qualité des espaces publics, on monte pour gagner du foncier, et on préserve nos cultures, nos espaces et nos infrastructures”, argumente Sébastien Beurel. Même son de cloche pour Benjamin Vanardois, directeur du développement et de la communication au sein du groupe BECI, et directeur d’agence Becity Nord. “La densification à la verticale apporte du sens, notamment lorsque celle-ci se trouve dans les centres urbains, voire en hyper-centre, avec du service partagé autour. Il ne s’agit pas de faire de la verticalité sur des zones de seconde couronne ou en périphérie, car cela reviendrait au système des années 60-70 où l’on a créé des quartiers artificiels devenus des ghettos, en raison de l’absence de services et d’accès à la mobilité”, résume-t-il. “On se situe à une période où il y a beaucoup d’interrogations sur ce que doit être la ville de demain. Alors certes, nous sommes tous arrivés au constat qu’il faut effectivement limiter l’étalement urbain, et en même temps nous sommes coincés entre la nécessité d'augmenter la production de logements, et de répondre aux aspirations qui demandent de plus en plus d’espaces verts.” En outre, la verticalité permet, entre autres, de rentabiliser les terrains, et donc de baisser la charge foncière. “Au lieu d’avoir une emprise au sol sur une parcelle, on pourrait imaginer des poumons verts. La densification à la verticale n’est absolument pas en contradiction avec des espaces de respiration en ville, profitables aux citoyens.” Un potentiel indéniable donc, mais encore faut-il réussir à convaincre l’ensemble des acteurs, décideurs et citoyens. Aujourd’hui, la question de la verticalité ne fait pas l’unanimité auprès des pouvoirs publics, notamment parce qu’elle n’est ni complètement partagée, ni portée. “C’est presque un sujet qui n’existe pas en tant que tel. Il faudrait un discours commun et collectif appuyé à la fois par les décideurs politiques mais aussi par les acteurs de la profession”, plaide-t-il.

De pair avec la mixité !

Pour Benjamin Vanardois, cette verticalité doit aller de paire avec la réhabilitation, en raison du nombre de friches présentes dans nos centres urbains. “Ces friches ou immeubles délaissés permettraient de répondre à la densification. Cela fait partie de notre mission en tant que promoteur, il ne faut pas systématiquement réfléchir en termes de démolition. C’est la solution de facilité que de faire table rase et de repartir de zéro, d’une part parce que cela coûte moins cher et d’autre part parce que c’est un gain de temps.” De la même façon qu’il faut éviter de tomber dans la caricature qui est celle de transformer une friche de centre-ville uniquement en espace vert, l’objectif étant de “construire des logements pour accueillir nos populations”, rappelle-t-il. “Il faut concevoir des ensembles immobiliers vertueux dans leurs usages au bénéfice des occupants”, poursuit le promoteur.
De la verticalité oui, mais de manière réfléchie ! Exit le mono-produit, aujourd’hui, l’heure est à la mixité. “C’est elle qui fait la richesse d’un bâtiment. L’enjeu étant d’avoir à la fois des surfaces commerciales en pied d’immeubles, des bureaux d’activité en niveau intermédiaire, et de l’habitat, dans un même ensemble immobilier.” Comme en témoigne le projet Metronom – développé par Becity au cœur du quartier Saint-Sauveur à Lille. Avec une tour de onze étages, juxtaposée à des constructions neuves, ce programme immobilier mixte conjuguera 8 000 m2 de bureaux, 9 logements du T2 au T4, un restaurant et un rooftop. “Il n’y a rien de pire que d’être dans un quartier uniquement tertiaire qui se vide le soir et devient fantomatique le week-end”, déplore Benjamin Vanardois. “La mixité programmatique rendra les villes plus attractives.” De quoi séduire les profils de jeunes actifs, et les familles à réinvestir les centres, afin de bénéficier de tous les services à proximité, y compris les transports en commun.

Un marqueur d'ancrage dans la modernité

Outre la qualité d’usage, la verticalité peut également offrir à la fois de la liberté, de l’originalité et de l’audace d’un point de vue esthétique. Construire en hauteur tout en restant désirable, c’est possible ! Si les projets de ce type demeurent encore timides, la métropole lilloise voit fleurir ces dernières années quelques prouesses architecturales. En témoigne l’opération Brooklyn Tower – signée Sigla Neuf – juste à proximité du site des Grands Moulins de Paris à Marquette-lez-Lille. Cette résidence, qui culminera à plus de 50 mètres de haut, accueillera 96 logements. L’entrée de la ville de Lille, quant à elle, est désormais marquée par des projets architecturaux qui renouent avec la hauteur comme la résidence Ekla, développée par Icade, et composée de 17 étages. Ou encore l’ambitieux programme ShAKe, un écosystème à dominante tertiaire développé par Nacarat et PCA-STREAM, qui accueillera notamment le siège de la Caisse d’Épargne Hauts-de-France, et dont l’élégante silhouette s’élèvera au cœur du quartier Euralille.
À proximité, boulevard Carnot, les groupes Duval et Icade projettent d’ériger le programme Emblem. L’opération sera constituée de deux tours : une tour de 116 logements culminant à 50 mètres et une tour de bureaux de 28 mètres. Pour Sébastien Beurel, l’enjeu est de redonner à la verticalité toute sa superbe à travers des démonstrations iconiques. “Il faut construire des tours qui accueillent du multifonction, du serviciel et du loisir pour réussir à faire accepter cette verticalité. Mais il faut surtout offrir la ville à regarder. Et cela passe par la qualité architecturale des projets.” En spirale, en courbe en verre, ces édifices contemporains – véritables vitrines de l’innovation immobilière – offriront des vues exceptionnelles sur la capitale des Flandres. “Si tant est que la réglementation urbaine soit encore plus permissive pour nous permettre d’apporter davantage de relief au bâti, et casser ce côté très standardisé”, conclut Benjamin Vanardois.